土砂災害警戒区域内にある宅地の評価とは？
今回の内容はvol.266「土砂災害警戒区域内にある宅地の評価とは？」です。
相続税は難しい言葉が多く、内容も複雑です。「相続マメ知識」は、そんな複雑で難しい相続税の知識を毎日少しずつ学べるよう1つ5分程度で読める内容にまとめたものです。これから相続について知りたいと思っている初心者から税理士試験受験者、税理士事務所や会計事務所の職員まで、まずは軽い気持ちで読み進めてください。
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近年、台風やゲリラ豪雨などの自然災害により命を落とす人が増えてきています。そのような環境変化等を鑑み、相続税の土地評価についても改正されています。改正によって導入された土地評価減の制度が「土砂災害警戒区域内にある宅地の評価」です。
土砂災害警戒区域内にある宅地の評価とは
「土砂災害警戒区域内にある宅地の評価」とは、相続税の対象となる土地が土砂災害警戒区域にある場合に一定の減額が可能となる制度です。減額の割合は、土地の総面積のうち、どの程度が土砂災害特別警戒区域となるのかによりますが、おおむね10％～30％程度です。また、対象の土地に「がけ地」を含んでいる場合、がけ地補正の補正率と掛け合わせて最大50％の減額が可能です。
土砂災害警戒区域内にある宅地の評価が創設された背景
近年、土砂災害警戒区域内の指定件数が増えてきています。また、特別警戒区域の指定等にかかる基礎調査が完了し、そのような地域にある土地を他の土地と同様に評価することは課税の公平の実現に反することから新設されました。土砂災害警戒区域内にある宅地は、建築物の構造規制があり、宅地として通常使用するには相当の制限があるというのも、この通達が創設された理由の一つです。
土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域
土砂災害のリスクのある地域は以下の2つです。
土砂災害警戒区域
イエローゾーンとも呼ばれ、災害が発生した場合に住民の生命や身体に危害が生じる恐れがあると認められている土地のことを言います。
土砂災害特別警戒区域
レッドゾーンとも呼ばれ、警戒区域のうち土砂災害が発生した場合、建築物に損壊が生じ住民の生命や身体に著しい危害が生じる恐れがあると認められる土地の区域で、一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造が制限される土地の区域です。相続税の評価では制限や規制があるかに重点を置くため、今回の制度についてはレッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）にある土地が対象となります。
どのように調査するのか
土砂災害特別警戒区域は、各市町村のホームページ等で確認することができます。
倍率地域での適用可否
倍率地域の土地は固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算することとされています。しかし、この固定資産税評価額に土砂災害特別警戒区域の補正が加味されることになっているため、相続税評価でさらに加味してしまうと二重で減額することになります。そのため、倍率地域の土地の評価については、土砂災害特別警戒区域の補正は行いません。
市街地農地等での適用可否
土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価は、地目が宅地に限定されていますが、宅地並み評価をする市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林、市街地原野および宅地比準雑種地についても適用可能です。
がけ地補正との関係
土砂災害特別警戒区域にある宅地は、がけ地補正の適用も併せてできる可能性が高いです。がけ地補正とは、対象地の一部にがけ地がある場合には、その崖地の方角やがけ地の占める面積の割合に応じて減額補正ができる規定です。土砂災害特別警戒区域内の宅地で、かつ、がけ地補正の適用がある土地は、特別警戒区域補正率にがけ地補正率を乗じて得た数値を特別警戒区域補正率にします。
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最後に
土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価は、対象となる土地はどんどん増えてきています。この制度は土砂災害を実際に受けた土地ではなく、あくまでも土砂災害特別警戒区域内に土地があれば適用できるため、土地を評価する際は必ず調査しましょう。また税理士等に依頼をする場合は、土地評価に詳しい税理士に依頼することをオススメします。私たち、相続税のクロスティは、相続税を専門として取り扱っており、創業以来50年以上にわたって相続手続きをお手伝いしてまいりました。また、各士業（司法書士、弁護士、不動産鑑定士、行政書士など）や国税OBなど各専門家と提携をしており、様々な視点からお客様へアドバイスをすることができます。故人から受け継いだ大切な遺産を、少しでも多くお守りし、私たち相続税のクロスティは「相続でお困りの方を一人でも減らしたい」という想いから、初回のご相談は無料で対応いたしております。ぜひお気軽にお問合せください。
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