雑種地の相続税評価について徹底的にわかりやすく解説！
今回の内容はvol.263「雑種地の相続税評価について徹底的にわかりやすく解説」です。
相続税は難しい言葉が多く、内容も複雑です。「相続マメ知識」は、そんな複雑で難しい相続税の知識を毎日少しずつ学べるよう1つ5分程度で読める内容にまとめたものです。これから相続について知りたいと思っている初心者から税理士試験受験者、税理士事務所や会計事務所の職員まで、まずは軽い気持ちで読み進めてください。
もっと詳しく知りたいと思われましたら過去の「相続マメ知識」や、更に詳しく解説した「ブログ」も見てみてください。
相続税の計算で土地の評価をする場合、まず最初にやらなくてはいけないことは、その土地の種類が何なのか？を決めることです。用水を利用して耕作する土地なら田、建物の敷地なら宅地など、土地にはいくつかの種類があります。この周囲のことを「地目」といいます。相続税上では、以下の9個の地目に区分されます。
① 宅地
② 田
③ 畑
④ 山林
⑤ 原野
⑥ 牧場
⑦ 池沼
⑧ 鉱泉地
⑨ 雑種地
今回は「⑨ 雑種地」の相続税評価について解説します。
雑種地とは
雑種地とは、上記の①～⑧に該当しない土地のことを言います。そのため、雑種地の地目の判定は消去法的に行います。したがって、雑種地をきちんと理解しようとすると上記8個の地目をしっかりと理解しなければなりません。ただし、実際に取り扱う雑種地は限定的ですので、具体例をあげて確認していきましょう。
雑種地の具体例
駐車場
最も多いのが駐車場です。
資材置き場
資材置き場は第三者に貸している場合も多いので、貸借権が設定されている雑種地として評価されることが多いです。
空き地
何の利用もしていない土地（空き地、未利用地）も雑種地に該当します。
私道
駐車場に次いで多いのが私道です。私道は宅地なのでは？と思われる方もいるかもしれませんが、地目判定の基となっている不動産登記事務取扱手続準則によると「公衆用道路」という地目があり、これに私道が含まれます。そして、その公衆用道路は上記の①～⑧に該当しないため、消去法的に雑種地であると判定されます。
その他
以下のものも雑種地に該当します。
✓ 墓地、境内地
✓ 公園
✓ 遊園地
✓ テニスコート
✓ 野球場
✓ バッティングセンター
✓ ゴルフ場
✓ ゴルフ練習場
など
相続税評価の流れ
雑種地の相続税評価の流れは以下のとおりです。
① 地目の判定
雑種地の評価でまず初めにやるべきことは、対象地の地目が「雑種地」である事を確定することです。前述の通り、雑種地は消去法的に地目を判定する必要があるため、雑種地以外の地目の深い理解が必要になります。
② 都市計画法上の地域の確認
その雑種地が都市計画法上のいずれかの地域に所在するかどうかを確認します。どの地域に所在するかによって、後述する「評価単位」や「評価方法」が異なります。確認方法は対象地が所在する役所に確認するのがいいでしょう。役所のHPでも確認できます。
③ 評価単位の確定
雑種地は利用の単位となっている一団の雑種地ごとに評価します。「利用の単位」だとわかりづらいですが、例えば、駐車場と資材置き場が隣接していたら駐車場という利用と資材置き場という利用で利用状況が異なるため、2つの土地としてそれぞれで評価するということです。宅地化が進んでいる市街化区域等に所在する雑種地については、利用の単位が異なっていても一体評価するという例外があります。未利用地、空き地についても「利用の単位」としては一つと考えます。
④ 評価方法
雑種地には決まった評価方法がありません。その雑種地と状況が似ている付近の土地の評価方法を真似て評価します。
① 市街化区域に所在する場合
市街化区域に所在する雑種地は原則として「宅地比準価額方式」にて評価します。つまり、宅地の評価方法を真似てその雑種地が宅地であるものとして評価します。その雑種地が路線価地域に所在するのか、倍率地域に所在するのかで評価方法が異なります。
② 市街化調整区域に所在する場合
雑種地の相続税評価で難易度が高いのが、この市街化調整区域に所在する場合です。難易度が高い理由は以下の論点があるからです。
✓ 比準土地に何を選択すればいいのか？
✓ 宅地比準とした場合のしんしゃく割合をどれにすればいいのか？
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最後に
雑種地の評価は難しい部分が多くあります。計算だけではなく、どの区分の対象なのかを判断する必要もありますので、駐車場など雑種地を相続しなくてはいけなくなった場合は、なるべく早く相続専門の税理士に相談をしましょう。私たち、相続税のクロスティは、相続税を専門として取り扱っており、創業以来50年以上にわたって相続手続きをお手伝いしてまいりました。また、各士業（司法書士、弁護士、不動産鑑定士、行政書士など）や国税OBなど各専門家と提携をしており、様々な視点からお客様へアドバイスをすることができます。故人から受け継いだ大切な遺産を、少しでも多くお守りし、私たち相続税のクロスティは「相続でお困りの方を一人でも減らしたい」という想いから、初回のご相談は無料で対応いたしております。ぜひお気軽にお問合せください。
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