マンションの相続税評価額をわかりやすく解説！
今回の内容はvol.243「マンションの相続税評価額をわかりやすく解説！」です。
相続税は難しい言葉が多く、内容も複雑です。「相続マメ知識」は、そんな複雑で難しい相続税の知識を毎日少しずつ学べるよう1つ5分程度で読める内容にまとめたものです。これから相続について知りたいと思っている初心者から税理士試験受験者、税理士事務所や会計事務所の職員まで、まずは軽い気持ちで読み進めてください。
もっと詳しく知りたいと思われましたら過去の「相続マメ知識」や、更に詳しく解説した「ブログ」も見てみてください。
マンションを相続した場合、評価額によっては相続税がかかります。相続税がいくらになるかを知るには、マンションの相続税評価額を調べる必要があります。
マンションの相続とは
マンションの1室を所有していると聞くと、建物の一部分だけを所有しているように思われますが、部屋の所有者は同時にマンションの立っている土地（敷地）も所有しています。○○号室のように建物内の独立した部屋を専有部分と呼び、それを所有する権利を区分所有権といいます。土地を所有する権利は敷地利用権といい、この敷地利用権はマンションの専有部分の所有者で共有しています。区分所有権と敷地利用権は分けて処分することができません。このように土地と建物が分離できない敷地利用権として登記された権利が敷地権となります。廊下やエレベーターなどの専有部分以外の場所は共用部分と呼ばれ、この共有部分も区分所有者で共有しています。自分が所有している共有部分の割合は、建物の登記簿の「敷地権の割合」という部分で確認することができます。この敷地権の割合が相続税評価額の計算に必要となります。
マンションの相続で必要になる手続き
① 遺言書の確認
まず遺言書の有無を確認します。遺言書にマンションに関する記載があった場合には、基本的には遺言書通りに相続します。もし遺言書がなかった場合は、遺産分割協議によって相続人を決めます。
② 相続人の決定
遺産分割協議の前に、相続人に該当する人が誰なのかを調査します。相続人は確定していると思っていても、愛人や隠し子などが発覚する場合があるので戸籍を確認しておきましょう。
③ 遺産分割の方法を決める
● 現物分割
現物を分割して相続する方法です。マンションの場合は物理的に分割するのは難しいため、あまり選択しません。
● 代償分割
マンションを一人が相続し、他の相続人に相応の金額を支払う方法です。支払う側に多額の資金力が必要になります。
● 換価分割
マンションを売却して現金化し、それを相続人で分ける方法です。老朽化や立地などから売れにくい場合や、売却を反対する相続人が一人でもいると実行しにくい方法です。
● 共有分割
1つのマンションを複数の相続人名義の共有状態にする方法です。手早くかつ平等に遺産を承継できますが、マンションを売却したいと思ったときには共有名義人全員の同意が必要になります。また、共有名義人のだれかに相続が起こった場合、その共有部分が複数人に相続され、結果として相続関係が複雑になってしまう場合があります。
④ 遺産分割協議書の作成
マンションの分割方法が決まったら、相続人全員の署名捺印のある遺産分割協議書を作成します。ただし、遺言書がある場合は、遺産分割協議書の作成は必要ありません。
マンションの相続税評価額
マンションの相続税評価額を計算するときは、土地と建物を別々に評価してそれぞれの金額を合算します。
土地
土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」があります。
● 路線価方式
路線価とは、国税庁が公表している道路に面した標準的な宅地の1㎡の価額です。市街地などの路線価が公表されている場所ではこの方式で相続税評価額を算出します。路線価方式によるマンションの相続税評価額の計算式は以下の通りです。
路線価 × マンション全体の敷地面積 × 各種補正率 × 敷地権割合
● 倍率方式
倍率方式は以下の計算式で算出します。
そのマンション1室にかかる土地の固定資産税評価額 × 評価倍率
建物
建物に関しては計算の必要がなく、固定資産課税標準額がそのまま建物の相続税評価額となります。固定資産課税標準額は、毎年春頃に届く固定資産税の課税明細書に記載されています。
賃貸中のマンション
マンションを他人に貸していた場合には、貸家建付地、貸家評価として一定の減額が可能です。
● 土地（貸家建付地評価）
マンションの自用地評価額 ×（１－ 借地権割合×借地権割合）
● 建物（貸家評価）
マンションの建物の評価額 ×（１－ 借地権割合）
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最後に
マンションの相続税評価額を算出するときは、専有部分の区分所有権だけではなく、マンションの土地の敷地利用権も考慮する必要があります。計算する際は注意しましょう。また、小規模宅地等の特例など相続税評価額を減額できる特例もありますので、相続に強い税理士に相談をしましょう。私たち、相続税のクロスティは、相続税を専門として取り扱っており、創業以来50年以上にわたって相続手続きをお手伝いしてまいりました。また、各士業（司法書士、弁護士、不動産鑑定士、行政書士など）や国税OBなど各専門家と提携をしており、様々な視点からお客様へアドバイスをすることができます。故人から受け継いだ大切な遺産を、少しでも多くお守りし、私たち相続税のクロスティは「相続でお困りの方を一人でも減らしたい」という想いから、初回のご相談は無料で対応いたしております。ぜひお気軽にお問合せください。
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