土壌汚染地の相続税評価はいったいどうなるの？
今回の内容はvol.242「土壌汚染地の相続税評価はいったいどうなるの？」です。
相続税は難しい言葉が多く、内容も複雑です。「相続マメ知識」は、そんな複雑で難しい相続税の知識を毎日少しずつ学べるよう1つ5分程度で読める内容にまとめたものです。これから相続について知りたいと思っている初心者から税理士試験受験者、税理士事務所や会計事務所の職員まで、まずは軽い気持ちで読み進めてください。
もっと詳しく知りたいと思われましたら過去の「相続マメ知識」や、更に詳しく解説した「ブログ」も見てみてください。
もともと工場の敷地だったなどの理由で、対象地に有害物質が存在している場合があります。そのような土地の相続税評価はどうなるのでしょうか？
土壌汚染地とは
土壌汚染地とは、土壌の特定有害物質による汚染のある土地のことを言います。特定有害物質が含まれていると、人の健康にかかる被害を生ずる恐れがあります。
土壌汚染地の調査方法
土壌汚染地に該当するかどうかは、役所調査や地歴調査にて調査します。実務上は、工場、クリーニング店、ガソリンスタンドの敷地やもともとそのような施設のあった土地については土壌汚染地に該当するかどうか調査しておくといいでしょう。
役所調査
市区町村のHPなどで土壌汚染区域の確認ができます。要措置区域や形質変更時要届出区域を確認しましょう。
地歴調査
閉鎖登記簿で、その土地の歴代の所有者を確認します。その所有者の名前＋「化学工業」や「工場」となっていた場合は土壌汚染地を疑うべきでしょう。他にも過去の住宅写真などを見て、クリーニング店やガソリンスタンド、工場でなかったかどうかも確認しておくと安心です。
土壌汚染地の相続税評価
土壌汚染地の相続税評価額は、汚染が少ない地域に比べて低い価額となります。土壌汚染地の相続税評価は以下の計算式で算出します。
土壌汚染地の評価額 ＝ 汚染がないものとした場合の評価額 ― ①浄化・改善費用に相当する金額 ― ②使用収益制限による減価に相当する金額 ― ③心理的要因による減価に相当する金額
① 浄化・改善費用に相当する金額
浄化・改善費用とは、土壌汚染の除去、遮水工封じ込め等の措置を実施するための費用を言います。実額を控除するのではなく相続税評価額が時価の80％とされていることから、浄化・改善費用も実額の80％相当額となります。一つの調査機関ではなく、複数の調査機関の見積もりの平均値にします。
② 使用収益制限による減価に相当する金額
収益制限による減価とは、土壌汚染の除去以外の措置を行った場合に、その措置の機能を維持するための利用制限に伴い生ずる減価を言います。使用収益制限については各案件ごとに個別に判断していきます。
③ 心理的要因による減価に相当する金額
心理的要因による減価とは、土壌汚染の存在に起因する心理的な嫌悪感から生ずる減価を言います。この減価の割合が公表されたことはなく、数値化も難しいため、各案件ごとに個別に判断していきます。
土壌汚染地の相続税評価額の計算のポイント
① 土壌汚染が判明している場合のみ評価額を減額できる
土壌汚染地として相続税評価額が減額できるのは、被相続人の死亡時点で土壌汚染の状況が判明している場合に限られます。土壌汚染の疑いがあるという状態では、評価額を減額することはできません。
② 汚染原因者への求償権は相続財産になる
土壌汚染の原因が第三者にあって原因者を特定できる場合は、その原因者に費用を請求できる場合があります。もし費用を請求出来た場合、その請求権は相続財産として相続税の課税対象になります。
③ 土壌汚染地の減額を知らずに申告した場合
この場合、当初の申告期限から5年以内に更正の請求をすることで相続税の還付を受けられる場合があります。
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最後に
土壌汚染がある土地は、相続税評価額を減額することができます。理由としては、汚染の浄化や改善などの対策が必要で用途が制限されてしまうからです。実際に評価額を計算するときは浄化・改善費用の80％や、使用収益制限や心理的要因による収益の減少分も土壌汚染がない場合の評価額から差し引くことができます。使用収益制限や心理的要因による収益の減少については、はっきりと決まった金額があるわけではないので、様々な過去データを参考にしたり実例を参考にしたりと、自分で判断するのは難しいので、相続専門の税理士に相談しましょう。私たち、相続税のクロスティは、相続税を専門として取り扱っており、創業以来50年以上にわたって相続手続きをお手伝いしてまいりました。また、各士業（司法書士、弁護士、不動産鑑定士、行政書士など）や国税OBなど各専門家と提携をしており、様々な視点からお客様へアドバイスをすることができます。故人から受け継いだ大切な遺産を、少しでも多くお守りし、私たち相続税のクロスティは「相続でお困りの方を一人でも減らしたい」という想いから、初回のご相談は無料で対応いたしております。ぜひお気軽にお問合せください。
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