親の土地に家を建てた場合、税金はどうなるのか
今回の内容はvol.225「親の土地に家を建てた場合、税金はどうなるのか」です。
相続税は難しい言葉が多く、内容も複雑です。「相続マメ知識」は、そんな複雑で難しい相続税の知識を毎日少しずつ学べるよう1つ5分程度で読める内容にまとめたものです。これから相続について知りたいと思っている初心者から税理士試験受験者、税理士事務所や会計事務所の職員まで、まずは軽い気持ちで読み進めてください。
もっと詳しく知りたいと思われましたら過去の「相続マメ知識」や、更に詳しく解説した「ブログ」も見てみてください。
親が所有している土地に家を建てれば、土地の購入費用を抑えることができたり、親子とも近くにいる安心感が得られるなどメリットがあります。ですが、その一方で相続税や贈与税などの税金が生じる場合があります。どのような場合で税金が発生するのでしょうか。
無償で親の土地を借りて家を建てる場合
無償で親の土地を借りることは「使用貸借」になります。この使用貸借は有償である賃貸借とは違って、金銭的な負担が生じません。その代わりに、貸主（この場合は親）が立ち退きを要求した場合、すぐに退居しなくてはいけません。無償で土地を借りる側（子）は非常に弱い権利となってしまいます。そのため、権利の価値はゼロとして扱われます。
贈与税はかかるのか？
税務上、無償で何かをもらったり、使ったりすると「その分、得している」とみなされて、贈与税の対象となります。ですがこの場合、子が親に賃料を支払わずに親の土地を借りて家を建てていますが、使用貸借の権利の価額はゼロです。お金の負担はないけれど借主のこの権利は非常に弱く、価値がありませんので贈与税も生じません。
相続税はかかるのか？
使用貸借の土地は、相続税が高くなります。なぜ高くなるかというと、「土地を借りる権利の価値はゼロ」だからです。土地の持ち主である親が自由に使い方を決められます。そのため、土地は100％自用地（自分が自由に使える土地）として評価されます。借地権割合は差し引きません。
親が同居の場合の相続税
親と同居の場合は、小規模宅地等の特例により、相続税を計算する際の土地の評価額を下げられる場合があります。ただ、「区分登記をしている」「親と子の住居を完全に分離している」といった状態だと生活を完全に分けているとみなされるため、この特例は使えないので注意しましょう。
有償で親の土地を借りて家を建てる場合
有償で親から土地を借りると、子の借地権が生じます。借地権とは借主の権利のことです。使用貸借とは違い、借主が強く保護されます。ただし、この借地権の設定には基本的に、「地代」と「権利金」の両方が必要です。もし地代だけしか支払わないと、子は親からの借地権を無償で取得したとみなされます。結果、「親から贈与があった」とみなされてしまい、子に贈与税が生じます。ただし、権利金の支払いがなくても「相当の地代」を定期的に支払えば贈与税はかかりません。
親に所得税がかかる
権利金と地代を子から親に支払うと、親に所得が生じます。そのため、親は毎年所得税の確定申告を行い、納税する必要があります。
相続税はどうなる？
親から有償で土地を借りると、土地には子の借地権が設定されます。親は土地を自由に使えませんので、結果評価額が下がり、相続税は安くなります。
無償あるいは格安で親の土地を譲り受けて家を建てる場合
贈与税がかかる
無償あるいは低額で親から土地を買うと、贈与税がかかります。贈与税は無償だからかかる、有償だからかからないというわけではありません。抵当譲渡は本来の金額よりも安く購入して得した分、親から子に贈与があったものとみなされます。
親に所得税がかかる
土地を有償で譲渡すると、譲渡所得が生じます。
相続時精算課税制度を利用する場合
この制度を利用すると、最大2,500万円までの贈与税が非課税となります。しかし、相続時精算課税制度で贈与した財産は、相続財産に持ち戻されて相続税の対象となります。土地の価値が上がりそうな場合、結果的に値上がり分だけ節税となります。
生前贈与すると使えない特例もある
親の土地を相続する際、条件が合えば「小規模宅地等の特例」で評価額を下げられます。しかし、生前に土地を贈与してしまうと、この特例は使えません。
不動産取得税・登録免許税がかかる
親の土地を無償または格安で譲り受けると、子には贈与税だけではなく不動産取得税や登録免許税がかかります。相続によって得た土地であれば軽減される税金ですが、無償あるいは格安で土地を譲り受けた場合にはあてはまりません。
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最後に
親の土地に家を建てる場合、最もコストを安く抑えられるのは、「無償で親の土地を借りて家を建てる」ケースです。ですが、どの選択がベストかは状況によって変わります。贈与だけではなく、先の相続のこともしっかりと考慮した対策が必要です。早めに相続専門の税理士に相談しましょう。私たち、相続税のクロスティは、相続税を専門として取り扱っており、創業以来50年以上にわたって相続手続きをお手伝いしてまいりました。また、各士業（司法書士、弁護士、不動産鑑定士、行政書士など）や国税OBなど各専門家と提携をしており、様々な視点からお客様へアドバイスをすることができます。故人から受け継いだ大切な遺産を、少しでも多くお守りし、私たち相続税のクロスティは「相続でお困りの方を一人でも減らしたい」という想いから、初回のご相談は無料で対応いたしております。ぜひお気軽にお問合せください。
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