相続財産の中に空き家が含まれている場合の注意点とは？
今回の内容はvol.183「相続財産の中に空き家が含まれている場合の注意点とは？」です。
相続税は難しい言葉が多く、内容も複雑です。「相続マメ知識」は、そんな複雑で難しい相続税の知識を毎日少しずつ学べるよう1つ5分程度で読める内容にまとめたものです。これから相続について知りたいと思っている初心者から税理士試験受験者、税理士事務所や会計事務所の職員まで、まずは軽い気持ちで読み進めてください。
もっと詳しく知りたいと思われましたら過去の「相続マメ知識」や、更に詳しく解説した「ブログ」も見てみてください。
親が亡くなったことにより、生前に住んでいた家が空き家になるというケースが増えてきています。相続財産中に空き家がある場合、遺言がなければ相続人全員で協議して遺産の分け方を決定し、誰が空き家を相続するのか、あるいは処分するかなどを決める必要があります。相続人の中に空き家を取得したいと希望する人がいればいいですが、必ずしもそのようにいくとは限りません。空き家は相続人のだれもが相続したくないケースや、売却して相続したくても売れない場合もあり、遺産分割協議が難航する可能性もあります。
空き家を相続する際の注意点
① 空き家の管理
空き家の相続の場合、相続が開始してから空き家の遺産分割協議が決まるまでの間、誰かが管理する必要があります。そこで法律上、「相続人には自分が財産を管理するのと同じ注意を持って相続財産を管理しなければならない」と定めています。例えば、建物の修理や賃貸物件であればその賃料の取立てなどです。また、空き家の管理に不備があった場合や、空き家に通常備えるべき安全性が欠ける場合は、工作物責任が生じる場合があります。例えば、空き家のブロック塀を修繕しないまま放置した結果、ブロック塀が倒壊して通行人がけがをしてしまったなど、このような場合は責任を負う可能性があります。相続財産を管理する義務は相続人全員にありますので、所有者が決まるまでは全員で管理をします。所有者が決まれば相続した所有者に維持管理する義務が発生します。
② 相続放棄をしても管理責任を負う場合がある
相続財産の中に空き家があって相続放棄をした場合であっても、空き家を管理する責任が免れるわけではありません。相続放棄することによって、次の順位の相続人が管理を始めることができる状態になるまでは、管理をする責任を負う必要があります。例えば、夫が亡くなり、その妻や夫の両親も既に亡くなっていた場合、夫の子が相続することになります。ですが、子が相続放棄した場合、次順位は夫の兄弟になりますので、夫の兄弟が空き家の管理を始めるまでは子が空き家を管理します。子に続いて夫の兄弟も相続放棄した場合、空き家の相続人がいない事態となってしまいます。その場合は、裁判所で相続財産管理人を選定するまでは、夫の兄弟が空き家を管理しなければなりません。
③ 忘れずに所有権移転登記を行う
空き家を相続した場合、空き家の維持管理だけではなく相続登記もする必要があります。
空き家の活用方法
① 売却
空き家の活用方法でまず最初に考えられるのが空き家の売却です。空き家を維持していくためには定期的に修繕をし、庭木の手入れなどをしなくてはなりません。固定資産税も発生してしまいますので維持管理が大変です。しかし空き家を売却すれば、このような維持管理コストが発生しなくなりますので、空き家の活用方法が決まっていない場合は早めに売却してしまうのも一つの方法です。
② 改装して居住用・事業用に用いる
空き家を改築して居住用として利用したり、シェアハウスや店舗などに改装して事業用として活用する方法もあります。また、空き家をリフォームして賃貸用に貸し出す方法もあります。
③ 解体して土地を活用する
空き家を解体し、更地にする方法もあります。更地にすれば家屋の維持管理は必要なくなります。また、売却する際も更地にした方が高く売却できる場合もあります。また、駐車場として需要のある地域であれば、駐車場として利用し収益を得ることも可能です。
空き家を相続した場合にかかる税金
① 相続税
② 固定資産税
③ 譲渡所得税（売却時に課税）
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最後に
相続財産の中に空き家が含まれていた場合、誰が相続するか、空き家をどのように活用していくかなどを検討する必要があります。管理費用や売却時のメリットデメリットなど総合的に判断しどうするか決めなくてはいけません。もし相続財産に空き家が含まれているのであれば、早めに専門家に相談しましょう。私たち、相続税のクロスティは、相続税を専門として取り扱っており、創業以来50年以上にわたって相続手続きをお手伝いしてまいりました。また、各士業（司法書士、弁護士、不動産鑑定士、行政書士など）や国税OBなど各専門家と提携しており、様々な視点からお客様へアドバイスをすることができます。故人から受け継いだ大切な遺産を、少しでもお守りすべく、私たち相続税のクロスティは「相続でお困りの方を一人でも減らしたい」という想いから、初回のご相談は無料で対応いたしております。
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