名古屋市の税理士法人、相続税申告なら相続税のクロスティ「相続した不動産を売却するメリット・デメリット｜売却費用をあわせて解説」ページ

売却のメリット

相続した不動産を売却することで、以下のようなメリットがあります。

現金化される

管理や維持の煩わしさがなくなる

不動産価値の下落リスクから解放される

現金化される

売却によってまとまった現金を得られるため、今後必要な費用を事前に用意することができます。相続税が高額な場合、売却金を相続税の納付に充てることが可能です。また、自身が購入した不動産のローンを返済したり、結婚や出産予定がある場合は準備資金として利用したりする方法もあります。まとまった現金の出費予定がある場合は、売却を検討しましょう。

管理や維持の煩わしさがなくなる

不動産の維持管理費や固定資産税がかからなくなります。相続した不動産を使用する予定がない場合、売却することで固定費の支出を抑えることが可能です。また、管理不足によって損害が発生するリスクから解放されます。空き家に倒壊の危険性や、衛生面における悪影響を与える恐れがあると、行政から「空き家対策特別措置法」によって「特定空家」に認定されてしまう可能性があります。特定空家等に認定されると、行政から修繕または撤去の指導、勧告、命令を受け、固定資産税減額の特例対象外となってしまったり、ペナルティを受ける場合もあるのです。行政以外にも近隣の住居に損害を与えてしまうと、近隣住民から損害賠償請求をされてしまうことあります。余計な出費を増やさないためにも、相続した不動産の使用予定がなく管理が難しい場合は売却を検討しましょう。

不動産価値の下落リスクから解放される

今後不動産の価値が下落することへの心配がなくなります。不動産の価値は経済情勢や周辺環境の変化など様々な原因によって変化するため、売るタイミングで価値が下落している場合もあるのです。特に建物は、築年数が新しい方が価値が高いため、なるべく早く売却することをおすすめします。売却した資産を元に違う形で資産運用をすることも可能です。

売却のデメリット

不動産を売却することで、以下のようなデメリットがあります。

今後不動産を活用する機会を失う

売却手続きに時間がかかる可能性がある

税金や手数料などの費用がかかる

今後不動産を活用する機会を失う

不動産を使用できなくなるため、今後自身のために利用したり収益したりする機会を失うことになります。退職後のセカンドライフを考えていたり、子どもの成長に合わせて移住を検討したりしている場合は、貸し出すなどして不動産を活用しましょう。また、今後地域の再開発で土地の価値が高くなる可能性もあります。しばらく所有をして様子をみるのも一つの手です。

売却手続きに時間がかかる可能性がある

複数の相続人で相続した不動産を共有とした場合、共有者の数が多いと売却手続きに時間かかる可能性があります。共有者間で売却に対して意見がまとまらなかったり、書類の収集に時間がかかることが多いためです。売却手続きが進まないうちに不動産の相場が安くなって価値が下がってしまうこともあります。売却手続きに入る前に共有者間で意見を一致させて手続きがスムーズに進むようにしておきましょう。

税金や手数料などの費用がかかる

相続した不動産を売却した場合、税金や手数料などの費用がかかります。不動産の価値が低い場合は、費用がかかってしまい利益が出ない可能性もあるのです。近隣不動産の不動産情報や売買履歴などから、相場を理解しておくことが大切です。

売買にかかる税金・手数料

所得税

印紙税

登録免許税

仲介手数料

司法書士報酬

その他

ここでは、売買にかかる税金・手数料について、それぞれ解説します。

所得税

相続した不動産を売却し利益を得た場合、所得税の支払いが必要です。売却で得た利益（所得）に対し税金が課税されるためです。このような利益のことを譲渡所得といいます。譲渡所得に対する所得税は、不動産の売却にかかる所得税、住民税、復興所得税を合計した金額で、譲渡所得税と呼ばれることもあります。

税率

税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得が適用されます。それぞれの税率は以下のとおりです。

短期譲渡所得：39.63％ （所得税30％ ＋ 住民税9％ ＋ 復興所得税（所得税額 × 2.1％））
長期譲渡所得：20.315％（所得税15％ ＋ 住民税5％ ＋ 復興所得税（所得税額 × 2.1％））

所有期間

被相続人が不動産を取得した年と、相続人が不動産を譲渡した年（譲渡年の1月1日現在）の間で計算します。相続が発生した日から不動産売却までの期間ではありません。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は売却によって得た収入金額から、取得にかかった費用と売却にかかった費用(譲渡費)を差し引き計算します。計算式は以下のとおりです。利益が出た場合（下記計算の結果マイナスとならない場合）に所得税が課税されます。

譲渡所得 ＝ 不動産売却収入 － 取得費 － 譲渡費

取得費として計上される主な費用

取得費として計上される主な費用は以下のとおりです。費用として計上するためには、領収書や振り込みの控え、契約書などの金額の分かる資料が必要になります。
〇不動産の購入代金
〇建物の建築代金
〇購入時に支払った税金
〇購入時の不動産仲介手数料
〇不動産の測量費
〇購入時の建物解体費
〇設備費
など

建物がある場合は、取得費の合計から建物の減価償却費を差し引いたものを取得費用とします。また、取得費が不明な場合や取得費の合計金額が不動産売却収入の5%を下回る場合は、取得費を「不動産売却収入の5%」で計上することが可能です。

譲渡費として計上される主な費用

譲渡費として計上される主な費用は以下のとおりです。費用として計上するためには、領収書や振り込みの控え、契約書などの金額の分かる資料が必要になります。
〇売却時の不動産仲介手数料
〇印紙税
〇立ち退き料（借家人がいた場合）
〇名義書換料（借地権の場合）
〇売却時の建物解体費
など

印紙税

不動産を売却する際に作成する売買契約書には印紙を貼り付ける必要があります。印紙税法によって、売買契約書を作成した場合は印紙によって税金を納めるよう定められているためです。印紙税は契約書1通ごとに課税されます。たとえば、売主と買主で1通ずつ契約書を作成した場合は、印紙は契約書2通にそれぞれ貼り付けることになります。税額は記載金額によって異なり、不動産の売買は契約書に記載される不動産の売買金額が税額の基準となります。また、契約書に契約代金と消費税が別に記載されている場合や税込金額と税抜金額を記載している場合は、契約代金（税抜金額）に対し課税されます。

登録免許税

不動産に被相続人の債務について抵当権がついている状態で相続し、債務を返済して売却する場合は、抵当権抹消の登記手続きが必要となります。たとえば、被相続人の不動産のローン返済がまだ終了しておらず、相続人が売却代金でローンを返済し売却するためは抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消の登録免許税は、不動産1筆につき1,000円です。土地の場合は筆数分、建物は1戸ごとに必要です。抵当権がついていない不動産を売却する場合、所有権移転登記の費用は買主が支払うため、原則登録免許税は必要ありません。

仲介手数料

不動産の売却を不動産業者に依頼し、売買することになった場合は不動産業者に仲介手数料の支払いが必要です。仲介手数料は上限金額が売却金額ごとに法律で定められています。上限額の計算式は以下のとおりです。

400万円超

売却金額（取引物件価格）× 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

200万円～400万円以下

売却金額（取引物件価格）× 4％ ＋ 2万円 ＋ 消費税

200万円以下
売却金額（取引物件価格）× 5％ ＋ 消費税

※売却金額は消費税抜後の金額

司法書士報酬

抵当権の抹消登記を司法書士に依頼する場合、司法書士に支払う報酬が必要です。登記申請は手続きは自分ですることも可能ですが、司法書士に依頼することで、申請の手間を省けます。報酬金額は依頼内容により異なりますが、2万円前後が相場といわれています。

その他

土地の形状や権利関係によって必要な費用が発生する場合があります。土地の測量費用や建物の解体費用、借家人の立退料などが発生することもあるのです。想定外の費用がかかることのないように心配な場合は、事前に不動産業者や専門家に相談することをおすすめします

特例を利用して節税が可能な場合も

売却するタイミングに合わせて以下のような特例を利用することで、所得税の支払いを抑えられる場合があります。特例を利用する場合には確定申告が必要です。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

居住用財産（マイホーム）を売却したときの特例

10年以上所有した居住用財産（マイホーム）を売却したときの軽減税率の特例

特例を利用する場合は、他の特例をあわせて利用できるか確認をしましょう。「相続税の取得費加算の特例」を利用した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用はされません。「居住用財産（マイホーム）を売却したときの特例」と「10年以上所有した居住用財産（マイホーム）を売却したときの軽減税率の特例」は重ねて利用が可能です。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続開始から3年10ヶ月以内（相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで）に不動産を売却した場合、取得費に一定の相続税額が加算できる制度です。不動産の売却で得た利益（譲渡所得）にかかる所得税は、売却によって得た収入金額から、取得費と売却費用を差し引き計算します。特例を利用し、取得費用に相続税額を加算することで、課税対象金額である譲渡所得が軽減されるのです。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

被相続人が居住していた建物や居住建物の土地などを相続又は遺贈により取得した場合に、一定の要件に当てはまると、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる制度です。（令和5年12月31日まで）
ただし、「相続開始前に土地と建物に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」といった要件を全て満たす必要があり、適用を受けられないケースもあります。

居住用財産（マイホーム）を売却したときの特例

相続した建物に相続人が住み、その後売却する場合には、居住用財産（マイホーム）を売却したときの特例を使用し、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。所有の期間は関係ありませんが、適用を受けるための要件があります。また、特例を受けることだけを目的として入居したと認められた場合、特例が受けられなくなる可能性があるため注意が必要です。

10年以上所有した居住用財産（マイホーム）を売却したときの軽減税率の特例

被相続人が10年を超えて所有していたマイホームを相続人が売却した場合、軽減税率の特例があります。一定の要件にあてはまると、不動産の売却で得た利益（譲渡所得）の6,000万円以下にかかる所得税額について、通常の長期譲渡所得よりも低い税率（14.21％）の適用が可能です。譲渡所得の6,000万円を超える部分については、通常の長期譲渡所得税率（20.315％）で計算します。相続した後相続人が住んでいない場合や、建物を取り壊していても、被相続人の購入（所有開始）後が10年以上経過していれば適用できる制度です。

受け継いだ財産を有効に使おう

相続した不動産を売却する場合は、注意点を理解したうえで後悔なく自分が納得できる方法を売却手続きを進めるようにしましょう。被相続人から受け継いだ大切な財産を有効に使えます。売却にかかる税金や費用が心配な場合は、専門家に問い合わせることをおすすめします。

最後に

相続税の申告手続きは、相続税のクロスティにお任せください

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相続税は税理士にとっても特殊な分野の税目です。相続税の高度な知識だけでなく、民法や都市計画法など幅広い知識が必要な他、年月をかけ培った経験やノウハウが大変重要になる分野です。税額を安くする制度は多数ありますが、その選び方ひとつで大きくお客様の納税負担は変わります。
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