名古屋市の税理士法人、相続税申告なら相続税のクロスティ「名古屋市で空き家を相続した場合の対処法とは！譲渡する際の注意点を解説」ページ

名古屋市でも深刻化している空き家問題

空き家は年々増加しており、平成30年に総務省統計局が公表したデータによると、全国の空き家は約848万9千戸、名古屋市では約15万7千戸です。全国の空き家率は過去最高の13.6％となり、深刻な問題となっています。

空き家が増加することで起こりうるトラブルは下記のとおりです。

✓　地震で倒壊し、消防活動の妨げになってしまう
✓　ゴミを放置する人がいる
✓　知らない人が住み着いてしまう

そのため、周辺の生活環境に影響を与えかねないのが空き家です。

相続した空き家を譲渡する際にかかる税金とは

相続した不動産を売却する際には、土地と建物に「譲渡所得税」がかかります。譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益に対してかかる税金です。相続した空き家を売却して利益が出る場合は、その利益に対して譲渡所得税がかかります。税金の算出には、まず譲渡利益がいくらあったのかを計算しましょう。算出した譲渡所得に対して、所有期間に合わせた税率をかけることで、納める税金額が分かります。

売却金額 － （取得費 ＋ 譲渡費用） ＝ 課税所得金額（利益）
課税所得金額（利益） × 税率 ＝ 譲渡所得税

取得費とは

取得費とは、不動産を取得した際にかかった購入代金や仲介手数料などです。親から相続した不動産を売却した場合の取得費は、親の取得費を引き継ぐことができます。しかし、親が不動産を取得した際の取得費がわからない、関連書類が見つからないケースも多々あります。その場合は、売却した価格の5％を概算取得費として計算します。また、相続人が支払った登記費用や不動産取得税なども取得費に含めることが可能です。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、売却に要した仲介手数料や土地測量などにかかった費用などです。

税率

利益譲渡所得への課税は、売却した不動産の所有期間が5年以内なら短期譲渡所得、5年超は長期譲渡所得になります。短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が異なります。

相続で取得した家を売却した場合は、相続によって取得した人が引き続き所有していたものとみなされ、故人の所有期間を引き継ぐことが可能です。故人が家を所有した期間が5年を超える場合は、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得としてみなされます。

空き家特例の適用要件と節税効果とは

「空き家特例」は、2016年度の税制改正によって作られた特例です。正式名称「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を指し、相続した空き家を売却した際に適用されます。空き家特例を適用することで、相続した空き家を売却する際に得た利益から最大3,000万円が控除されます。この特例によって、空き家を売却する人の税金負担を軽減し、これ以上空き家を増やさない狙いがあります。しかし、この特例はすべての空き家に適用されるわけではないので注意しましょう。ここでは、空き家特例の適用要件、節税効果について解説します。

空き家の要件

空き家特例は相続した空き家が対象ですが、適用要件が細かく定められています。空き家の要件は、以下の通りです。

1．相続・遺贈で取得した居住用家屋・居住用家屋の敷地等であること

相続した空き家だけでなく、同時に土地も相続で取得している必要があります。土地だけを生前贈与などで取得していた場合などは、適用対象外です。

2．相続から譲渡まで空き家であること

特例を適用するには、相続から譲渡までの間に継続して空き家でなくてはいけません。1度でも相続人が住んだり誰かに賃貸した場合には、特例を適用できません。譲渡までに期間が空いてしまい、もったいないからと誰かに一時的に貸してしまうケースもあります。しかし、空き家を活用してしまうと特例を適用できなくなるので注意しましょう。

3．区分所有建物登記がされている建物でないこと

マンションや事業用などの用途に使用できる構造の建物は、適用対象外です。戸建でも1階部分に店舗や事務所などが使えるように構造上区分された建物は、特例を適用できません。

4．1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと

空き家特例は、旧耐震基準で建築された空き家を減らすことが狙いです。そのため、新耐震基準が適用された昭和56年6月1日以降に建築された空き家や旧耐震基準の空き家をそのまま売却するだけでは、特例を適用できません。特例を利用するには、売却前に一定の耐震基準を満たすか、解体して更地にする必要があります。

5．被相続人が相続開始まで1人暮らしをしていたこと

空き家特例は、空き家になってしまった土地や建物に対する税制特例です。そのため、被相続人が1人暮らしをしていた自宅が対象です。高齢や病床の親を心配して、子や親族が同居するケースもありますが、そういった場合は適用対象外になります。また、被相続人が亡くなる前に老人ホームなどに入居していた場合は、故人に入居する正当な理由があり、入居している間は空き家だったことなどが認められれば、特例を利用できます。

空き家の売却時の要件

空き家の適用要件と同様に、空き家を売却する際にも適用要件が細かく定められています。空き家の売却時の要件は、以下の通りです。

1．売買価格が1億円以下であること

売買価格が1億円を超える場合には、空き家特例を適用できません。例えば、売買契約を3回に分けて行い、売買価格を1億円以下にしても適用対象外となるので注意しましょう。

2．相続発生日から3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡すること

空き家特例は、相続してから3年経過の年末までに売却する必要があります。例えば、2020年4月1日に相続した場合は2023年の12月31日までに売却しなければ、特例を適用できません。期限を過ぎてしまうと、通常の譲渡所得税を納めることになります。

3．第三者に譲渡すること

配偶者や親族など、特別な関係がある人物に譲渡した場合は特例を適用できません。相続した空き家を親族が購入したいと言っている場合には、注意が必要です。

4．一定の耐震基準を満たすこと

空き家の要件でも説明した通り、この特例は旧耐震基準で建築された空き家を減らす事が狙いです。そのため、売却前に耐震リフォームを行うか、更地にして売却する必要があります。

空き家特例の節税効果

上述の「相続した空き家を譲渡する際にかかる税金とは」で紹介しましたが、相続した空き家を売却した際には譲渡所得税がかかります。

前提条件
売買価格：5,000万円
取得費用：不明（売買価格5,000×5％で概算取得費250万円を計算）
譲渡費用：150万円
所有期間：50年
税率：20.315％（復興特別所得税0.315％加算）

例えば、売買価格5,000万円、取得費用不明、譲渡費用が150万円、所有期間が5年を超える場合の譲渡取得税は、約934万円です。

5,000万円 － （250万円 ＋ 150万円） ＝ 4,600万円
4,600万円 × 20.315％ ＝ 約934万円

空き家の特例を使用すると、ここから特別控除で最大3,000万円を差し引き、最大約600万円の税金負担を減らすことができます。

5,000万円 － （250万円 ＋ 150万円） ＝ 4,600万円
（4,600万円 － 3,000万円） × 20.315％ ＝ 約325万円

節税効果の高い空き家特例ですが、利用するにはさまざまな適用要件を満たし、各種手続きや申告を行う必要があります。これらを知っておかないと、いざ特例を利用する際に「使えない」といった事態にもなりかねません。自分が相続する空き家が対象か不安な場合は、相続税に強い専門家に相談することをおすすめします。名古屋市で相続に強い税理を選ぶポイントが知りたい方は「相続に強い税理士を選ぶおすすめポイントとは？」の記事を参考にしてください。

確定申告の方法

空き家の3,000万円特例を適用するためには、空き家を売却した年分の所得税の確定申告が必要です。確定申告に必要な書類は下記の5つです。

1．譲渡所得の内訳書
2．被相続人居住用家屋等確認書
3．被相続人居住用家屋の登記事項証明書等（不動産番号等の明細書を提出することにより、登記事項証明書の添付を省略できます）
4．被相続人居住用家屋の売買契約書の写し等
5．被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し

被相続人居住家屋等確認書の交付は、家屋所在地の市区町村役場です。被相続人居住家屋等確認書の申請に必要な書類は相続後や売却後にすぐに入手が難しい書類もあるため、特例適用の検討段階で早めに申請する市町村役場に確認するようにしましょう。

まとめ

今回は、相続した空き家を売却する際の注意点や確定申告の方法などについて紹介しました。相続した空き家を売却する際は、空き家特例の適用要件だけでなく、課税所得金額を確認しましょう。利益が発生していない場合は、空き家特例を適用しなくても譲渡所得税はかかりません。そのため、空き家を相続した方、空き家を相続する予定のある方は、どのように対処するのか事前に考えておくことが大切です。また、この特例は利用できる期限が定められています。令和5年12月31日までとなっていましたが、令和5年の税制改正により、令和9年12月31日まで延長されることとなりました。（令和5年4月時点）空き家特例を利用することで、最大3,000万円までの利益を控除できます。しかし、添付書類や手続きの誤りや不備などで、適用できなかった事例も存在します。その場合は、数百万円単位の税金を多く収めることにもなりかねません。要件を満たしている場合は、ぜひ活用してみてください。

最後に

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