相続した土地が農地だった場合、相続税はかかるのか？
今回の内容はvol.172「相続した土地が農地だった場合、相続税はかかるのか？」です。
相続税は難しい言葉が多く、内容も複雑です。「相続マメ知識」は、そんな複雑で難しい相続税の知識を毎日少しずつ学べるよう1つ5分程度で読める内容にまとめたものです。これから相続について知りたいと思っている初心者から税理士試験受験者、税理士事務所や会計事務所の職員まで、まずは軽い気持ちで読み進めてください。
もっと詳しく知りたいと思われましたら過去の「相続マメ知識」や、更に詳しく解説した「ブログ」も見てみてください。
農地も一般の土地同様に、遺産分割や相続税課税の対象となります。農地には優良農地の確保のために、農地の所有権転移や転用が許可制とされているという特殊性があります。また、農業上の支障なく開発要請を満たすために、立地条件等で農地を区分し、その区分ごとに許可方針の強弱が設けられています。そのため、農地の価額については、その転用可能性に応じた独特の財産評価が必要になります。
農地の所有権移転制限について
遺産分割によって農地を取得した場合は所有権移転制限は及ばないので、遺産分割の際に許可条件を気にする必要はありません。ただし、特定遺贈（相続財産の中から特定の財産を指定して譲渡すること）による農地取得の場合には、通常に農地を売買や贈与する場合と同じで農業委員会か都道府県知事の許可が必要になります。その許可が得られなければ、受贈者が農地を承継することはできません。
農地の評価について
農地の価額は以下の通りに区分されます。
① 純農地
農業地区域内の農地や、第1種農地、甲種農地に該当するもの
② 中間農地
第2種農地や、それに準ずる農地
③ 市街地周辺農地
第3種農地や、それに準ずる農地
④ 市街地農地
転用許可を受けた農地、市街化区域内にある農地、転用許可を要しない農地として都道府県知事の許可を受けた農地
①② 純農地・中間農地の評価
純農地及び中間農地の評価は「倍率方式」によって評価します。倍率方式とは、その農地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた倍率を乗じて評価する方法のことを言います。
固定資産税評価額 × 倍率
③ 市街地周辺農地の評価
市街地周辺農地の評価は、その農地が市街地農地であるとした場合の価額の80％に相当する金額によって評価します。
市街地農地であるとした場合の金額 × 80％
④ 市街地農地の評価
市街地農地の評価は、「宅地比準方式」または「倍率方式」によって評価します。宅地比準方式とは、その農地が宅地であるとした場合の価額から、その農地を宅地に転用する場合に係る造成費に相当する金額を控除した金額により評価する方法を言います。計算式は以下の通りです。
( その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額※１ － 1㎡当たりの造成費の金額※２ ) × 地積
※１：具体的には、路線価方式により評価する地域ではその路線価となります。倍率地域の場合は、評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も似ている宅地の評価額を基として計算することになります。
※２：整地、土盛りまたは土止めに要する費用の額が、おおむね同じと認められる地域ごとに、国税局長が定めている金額を利用します。
農業をしない場合の農地相続
農地の相続を望まない場合、以下の方法をとることができます。デメリットもあるのでよく考えて決める必要があります。
① 農地のまま売却
農地は一定の要件を満たす農家にしか売却することができません。そのため買い手を見つけるのは容易ではありません。また、農業委員会の許可など複雑な手続きが必要となります。確実に売却できるかどうか、しっかり調査してから売却するか否かを判断しましょう。
② 農地以外の用途に転用
市街化区域の第2種農地や第3種農地は宅地に転用できます。宅地にしてから売却をするのがオススメです。宅地であれば、土地上に建物を建てて賃貸する、駐車場にするなど、活用方法の選択肢も広がります。
③ 農地を相続放棄
売却や転用ができない場合、相続放棄すれば農地の相続から逃れることができますが、農地だけでなくほかの財産もすべて相続できなくなってしまうので注意が必要です。また、相続放棄ができるのは基本的に、相続があったことを知ってから3ヶ月以内という期限があります。判断が難しい場合は早めに専門家に相談することおすすめします。
④ 最低限の管理のもと放置
上記①～③の選択が難しい場合、近隣への迷惑がかからないよう最低限の管理を行い放置するというのも選択肢の一つです。活用しなくても所有している限りは固定資産税がかかります。
最後に
農地を相続する場合、一般の宅地相続とは勝手が変わります。生前のうちから相続税の問題、相続後の活用や処分について検討することをオススメします。私たち、相続税のクロスティは、相続税を専門として取り扱っており、各士業（司法書士、弁護士、不動産鑑定士、行政書士など）や国税OBなど各専門家と提携し、お客様にあったプランをたて、丁寧に説明させていただきます。故人から受け継いだ大切な遺産を、少しでもお守りすべく、私たち相続税のクロスティは「相続でお困りの方を一人でも減らしたい」という想いから、初回のご相談は無料で対応いたしております。ぜひお気軽にご相談ください。
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