土地や建物を借りる権利は相続や遺産分割とどう関係するのか？
今回の内容はvol.168「土地や建物を借りる権利は相続や遺産分割とどう関係するのか？」です。
相続税は難しい言葉が多く、内容も複雑です。「相続マメ知識」は、そんな複雑で難しい相続税の知識を毎日少しずつ学べるよう1つ5分程度で読める内容にまとめたものです。これから相続について知りたいと思っている初心者から税理士試験受験者、税理士事務所や会計事務所の職員まで、まずは軽い気持ちで読み進めてください。
もっと詳しく知りたいと思われましたら過去の「相続マメ知識」や、更に詳しく解説した「ブログ」も見てみてください。
土地や建物を借りる権利の種類
他人の土地を使用する権利一般を「地上権」または「賃借権」といいます。このうち特に、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を「借地権」といいます。
また、他人の建物を借りる権利を「借家権」といい、さらに他人の土地建物を無償で使用する場合もあり、そのような権利を「使用借権」といいます。
借地権について
① 遺産分割との関係
「借地権」は遺産分割の対象です。評価額については、原則、遺産分割時点の時価で評価しますが、相続人間の合意が整うのであればどのような評価でも構いません。実際には、相続税課税価格を参考にして評価額を決定する例が多くみられます。評価額について相続人間の合意が整わなければ、最終的には遺産分割調停・審判で決定します。
② 相続税課税との関係
借地権は通常は相続税課税の対象となります。例外として、借地権慣行（借地権設定の対価として権利金その他の一時金を支払うなどの借地権の取引慣行）がない地域にある借地権については課税対象外となります。ですが、このような土地はあまり多くありません。
評価額については、主に3つの区分に応じた評価方法に分かれます。
（定期借地権等・一時使用目的ではない）借地権の評価
A) （定期借地権等・一時使用目的ではない）借地権のうち、借地権設定時に通常の権利金を支払っているものの価額は、自由地（更地）としての価額に、借地権割合を乗じて求めます。この借地権割合は地域ごとに定められていて、国税庁のHPで確認できます。
自用地評価 × 借地権割合（路線価図・評価倍率表）
B) 借地権設定時に権利金を支払わない代わりに、賃料を通常より高い水準で支払う契約もありますが、その場合の借地権の評価額はゼロです。また法人が地主で、かつ、土地の無償返還に関する届出書が提出されている場合も借地権の評価額はゼロです。
C) 借地権設定時に権利金を支払わず、賃料も上記B)に満たない場合は、自用地としての評価額に以下の算式により計算した数値を乗じて計算します。
借地権割合 × {１－ (実際の地代の年額 － 通常地代の年額) / (相当の地代の年額 － 通常地代の年額)}
定期借地権等の評価
定期借地権等の価額は、原則として、課税時期において借地人に帰属する経済的利益および、その存続期間を基として評定した価額によって評価します。課税上弊害がない場合は、自用地の価額に次の算式で算出した数値を乗じて計算します。
X × Y
X = 定期借地権等の設定のときにおける借地権者に帰属する経済的利益の総額 / 定期借地権等の設定のときにおけるその宅地の通常の取引価額
Y = 課税時期におけるその定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による福利年金原価率 / 定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金原価率
一時使用目的の借地権
一時使用のための借地権の価額は、通常の借地権より権利が弱いことから、通常の借地権と同等はみなさず、雑種地の賃借権評価方法と同じように評価します。
借家権について
① 遺産分割との関係
「借家権」は遺産分割の対象です。評価額の決定方法は借地権と同じです。
② 相続税課税との関係
借家権も相続税課税の対象です。評価額は以下の算式で求めます。
建物の価額 × 借家権割合（通常30％） × 賃借割合
借家権も権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域にあるものについては相続税の課税対象にならず、実際はそのような借家権がほとんどです。
使用借権について
① 遺産分割との関係
使用借権は被相続人の死亡でその効力を失うため、遺産分割の対象にはなりません。
② 相続税課税との関係
使用貸借に係る不動産を相続人が承継し、引き続き使用貸借関係を継続しても相続税は課税されません。
最後に
土地や建物を借りる権利にはいくつかの種類があります。算式も複雑なものが多いので、土地や賃貸業を行っている方の相続は、早めに専門家に相談することをオススメします。私たち、相続税のクロスティは、相続税を専門として取り扱っており、各士業（司法書士、弁護士、不動産鑑定士、行政書士など）や国税OBなど各専門家と提携しております。そのため、様々な角度からお客様のお悩みを解決することができます。故人から受け継いだ大切な遺産を、少しでもお守りすべく、私たち相続税のクロスティは「相続でお困りの方を一人でも減らしたい」という想いから、初回のご相談は無料で対応しております。不動産の相続は均等に分けることができずトラブルが起きやすいものです。まずはお気軽にご相談ください。
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