分譲マンションや株式はどのように相続税評価額が決まるのか
今回の内容はvol.155「分譲マンションや株式はどのように評価すればいいのか」です。
相続税は難しい言葉が多く、内容も複雑です。「相続マメ知識」は、そんな複雑で難しい相続税の知識を毎日少しずつ学べるよう1つ5分程度で読める内容にまとめたものです。これから相続について知りたいと思っている初心者から税理士試験受験者、税理士事務所や会計事務所の職員まで、まずは軽い気持ちで読み進めてください。
もっと詳しく知りたいと思われましたら過去の「相続マメ知識」や、更に詳しく解説した「ブログ」も見てみてください。
分譲マンションを相続する場合
マンションの相続税評価額は、一戸建ての不動産と同じく「建物」と「土地」に分けて計算をします。ただ、マンションには専有部分（住民の区分所有権のある建物の部分。マンションの各室。）と共有部分（専有部分以外の建物の部分）があります。そのため、この共有部分も含めた相続税評価額を計算しなければいけません。所有している人を「区分所有者」といい、その権利が「区分所有権」です。
共有部分とは
・マンションの玄関ホール
・エレベーター
・廊下
・階段
・駐車場
・自転車置き場
など
これらは区分所有者全員の財産になり、区分所有者が土地を所有する権利を「敷地権（敷地利用権）」と呼びます。そのため、マンションの建物部分も土地部分も、マンション全体の相続税額を計算したあとで「持ち分割合（敷地権割合）」で按分させる必要があります。
持ち分割合の調べ方
マンション購入時に交わすマンションの売買契約書や登記簿（登記事項証明書）の敷地権の割合と記載されている部分に、「〇分の〇」と記載があります。これが持ち分の割合です。マンションの建物部分の相続評価額は「固定資産税評価額と同額」になります。この固定資産税評価額には共有部分を住戸ごとに按分した価額も含まれているため、そのまま相続税評価額に使うことができます。マンションの土地部分（敷地部分）の相続税評価額は「マンションの敷地全体の評価額 × 持ち分割合」で求めます。マンションの敷地全体の相続税評価額については、通常の土地の評価方法と同じく路線価方式（国税庁が年に一度定める路線価という指標を用いて土地を相続税評価する方法）もしくは倍率方式（固定資産税評価額に一定の倍率をかけて相続税の評価額を求める方法）のいずれかによりマンション全体の土地の評価額を計算する必要があります。
株式を相続する場合
株式については「上場株式」と「非上場株式」で評価方法が変わります。
上場株式を相続する場合
相続開始日（故人の死亡日）の株価を調べます。ただし、経済情勢によって株価に変動があるので過去の状況も加味して、以下の中から最低価格のものを選択します。
・相続開始日の終値
・相続開始日の月の取引日ごとの終値の平均額
・相続開始日の月の前月の取引日ごとの終値の平均額
・相続開始日の前々月の取引日ごとの終値の平均額
最低価格を選択したら、保有株式数を掛けます。そうすることで評価額を計算することができます。相続開始日の終値や月間の終値の平均額は、取引している証券会社に問い合わせるか、株価の情報サイトで、月間の終値の平均額は日本取引所グループのホームページの月間相場表でも調べられます。
非上場株式の株価の場合
非上場株式の場合については3つの評価方法があります。
・類似業種比準方式
業種が類似している上場企業の株価を参考に評価する方法
・純資産価額方式
会社の総資産や負債を原則として相続税の評価に洗い替えて、そこから負債や評価差額に対する法人税等相当額を差し引いた残額により評価する方法
・配当還元方式
少数株主の場合の配当額に基づいた株価評価法（経営者一族は除く）
株式を相続することによって、大株主として会社の経営に影響を与える場合は類似業種比準方式または純資産価額方式、もしくはこれらを併用して株価を評価します。非上場株式の評価は計算が非常に複雑なので、なるべく早い段階で税理士に相談するのをオススメします。
最後に
分譲マンションや株式など、投資目的で所有する人が増えてきています。所有している人が亡くなった時、相続にあたり必要なことをなんとなく知っているだけでも、早い段階から行動に起こすことができスムーズな相続税の申告に繋がります。私たち、相続税のクロスティは、相続税を専門として取り扱っており、各士業（司法書士、弁護士、不動産鑑定士、行政書士など）や国税OBなど各専門家と提携し、お客様にあったプランをご提案し、どの書類がいつまでに必要なのかなど的確に説明させていただきます。故人から受け継いだ大切な遺産を、少しでもお守りすべく、私たち相続税のクロスティは「相続でお困りの方を一人でも減らしたい」という想いから、初回のご相談は無料で対応いたしております。相続が既に開始している方はもちろん、これから相続が発生する可能性があるという方もお気軽にご相談ください。ぜひ、お会いできる日を楽しみにしております。
運営：名古屋総合税理士法人
（所属税理士会：名古屋税理士会 法人番号2634）
