名古屋市の税理士法人、相続税申告なら相続税のクロスティ「不動産の相続手続き～正しい方法とかかる費用について」ページ

不動産に関わる情報や権利を第三者に示す不動産登記

土地や建物といった不動産は、誰のものかが第三者から見ても分かるように、登記が行われています。この登記を行うことによって、誰が所有者で、どこにある土地・建物なのか、どの金融機関からどれだけのお金を借り入れているか、などといったことが明らかになります。登記記録は法務局が管理しており、公の帳簿で土地や建物の状況と所有者や債権者を一般に公開しています。現在はデータで管理されており、手数料を払えば誰でも閲覧可能で、その土地の所有者以外の人でも知ることができます。この制度は不動産登記法という法律によって定められています。

不動産の所有者が亡くなったら…？名義変更が必要

登記簿に所有者として記載されている名義人が亡くなった場合、その不動産を相続する人へと名義変更をする必要があります。この名義変更を「相続登記」といいます。相続をした後に不動産を売りたい、賃貸として活用したいと考えている場合であっても、「相続登記」は必ず事前にしておかなければなりません。「相続登記」は相続人自ら行うこともできますが、「相続登記」を取り扱う専門家は司法書士にあたりますので、司法書士に依頼する方法もあります。

「相続登記」の手続きとは？

「相続登記」を行うにあたっては、誰が不動産を相続するかを決める必要があります。手続きまでの流れを見ていきましょう。

STEP1：まずは遺言書が残されていないかどうかを確認する

不動産を所有していた人が亡くなった場合に、遺言書があれば、その遺言書の内容に従って不動産の名義変更を行います。なお、自筆証書遺言の場合、「相続登記」をする前に家庭裁判所へ提出をして、検認してもらう必要があります。ただし公証人役場で作成された公正証書遺言や、遺言書保管制度によって法務局で保管された自筆証書遺言は、検認の必要はありません。なお、遺産分割協議が行われた後に遺言書が見つかった場合であっても遺言書の内容が優先されるため、せっかく行った遺産分割協議が無駄になってしまいます。そのため、遺言書が残されていないか、まずはしっかりと確認することが重要です。

STEP2：遺言書がない場合、相続人を調べ特定する

遺言書がなければ、法に基づいた範囲における親族が相続人となります。したがって、被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を取り寄せて、親族関係を洗い出し、相続人にあたる人が誰なのかを特定する必要があります。遺言がなかった場合に行う遺産分割協議は、全ての相続人で行う必要があるため、後で新たな相続人が発覚した場合、一から遺産分割協議をやり直さなければなりません。そうならないためにも、遺産分割協議を行う前にしっかりと調べておくことが必要です。

STEP3：被相続人の財産を把握する

被相続人がどれだけの財産を持っているのかを特定し、財産目録を作成します。財産目録とは、被相続人が亡くなった時点で所有している財産の内容が分かるよう、一覧にしたものです。被相続人の財産の中に不動産があるかは、市町村が発行している納税通知書で確認ができる他、登記識別情報通知などの権利書が残されていれば、そこからも確認できます。なお、それらの書類が見当たらない場合は、名寄帳を市区町村役場で取得することで確認が可能です。名寄帳とは固定資産税を課税するために、固定資産税課税台帳を所有者ごとにまとめたものを指します。被相続人が同一市区町村内で所有している不動産を一覧で確認することができるため、活用するといいでしょう。名寄帳は納税者本人のみ閲覧・取得することが可能ですが、納税者本人が亡くなっている場合は、法定相続人にその権利が与えられます。

STEP4：遺産分割協議を行う

遺言書が残されていなかった場合、相続人全員で遺産分割協議を行い不動産の分け方について話し合います。話し合いの結果、出た結論に全員の合意が得られたら、遺産分割協議書にその内容をまとめ、相続人全員が署名、及び捺印をします。

法定相続分による決め方も

遺産分割協議で引き継ぐ人が決まらなかった場合などは、法定相続分による「相続登記」を行う方法もあります。法で定められた相続割合に応じて、相続人全員が共有する形で不動産の名義を変更します。法定相続分による決め方は遺産分割協議書を作成する手間などが省けるため、手続き上では容易であるものの、法定相続人全員の共有名義で登記を行うこととなり、後に売却する際などは全員の同意が必要であるということや、新たな相続が発生したり誰かが第三者に譲渡したりした場合、権利関係が複雑になるなど、リスクが伴います。また、後に共有から単有に変更する場合においても、さらなる費用負担が発生します。したがって、相続人が複数いる場合、法定相続分による「相続登記」を選択するケースは少なく、多くは遺産分割協議や遺言書により決まっていきます。

STEP5：相続登記の手続き

不動産を相続する人が決まったら「相続登記」の手続きを行い、名義変更をします。申請は不動産の所在地を管轄する法務局で行います。手続きに必要な書類は、上記で説明した遺言書・遺産分割協議・法定相続分のどのパターンを選択したかによって異なるため、注意が必要です。なお、これまで相続登記はいつまでに行わなければならないといった期限の定めがなく、任意となっていました。しかし、2024年4月1日から義務化となる法律が施行され、不動産を相続したことを知ってから3年以内に登記が行われなかった場合、10万円以下の過料が科されることとなります。なお、過去の相続分も義務化の対象となります。「相続登記」の手続きは、放置せず早めに行うことが重要です。

STEP6：相続税の申告をする

相続税の申告や納付は亡くなったことを知った日から10ヶ月以内とされています。不動産を含めた財産の総額が、基礎控除額「3000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）」を超える場合は相続税がかかります。期限を過ぎると延滞税がかかりますので、相続登記の手続きを進めるとともに、相続税も早めに納付を済ませましょう。

「相続登記」を行わなかった場合はどうなる？発生するリスクとは

相続時に登記の手続きが行われず、所有者不明で長い間放置されている土地は多く存在しています。その土地面積は九州よりも広く、社会問題となっています。管理されていない土地は開発や防災対策など妨げになるだけでなく、周辺の治安や環境の悪化も招きかねません。また「相続登記」を長年行わずに放置したことによって、相続人の数が雪だるま式に膨らんで、権利関係が複雑となり、所有者を特定することはおろか、土地を処分する場合も困難を極めます。相続人の気が変わったり、高齢化によって判断能力が低下したりすると遺産分割協議を行うことが難しくなる可能性もあります。「相続登記」を放置することは大きなリスクが伴うため、早めに手続きを行う必要があるのです。

手続きが完了するまでの期間の目安

「相続登記」を法務局に申請して登記が完了するまでは10日程で完了します。つまり、申請書類が不備なく整っており、申請した後は登録までそこまで時間はかかりません。しかし、実際は申請する前段階で時間がかかります。申請までの準備が滞りなく進んだ場合でも、1か月～3カ月程はかかると思っておいた方がいいでしょう。ただし、遺産分割協議がうまくまとまらず話し合いがこじれた場合など、ケースによってはさらに時間がかかる可能性もあります。どれくらいの時間を要するか逆算をして、早めに申請に向けて行動することが大切です。

どれだけかかる？「相続登記」で発生する費用

「相続登記」の手続きを行うには、各種費用が発生します。主に、登録免許税、戸籍謄本等必要書類の取得費用がかかる他、司法書士に手続きを依頼する場合、その報酬も必要となります。どれくらいの費用が発生するか見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税は、「相続登記」を申請する際に国に納める税金を指します。その税額は、相続した土地や建物の固定資産税評価額に、法で定められた税率をかけることで算出されます。固定資産税評価額とは固定資産税や都市計画税を計算するために、固定資産評価基準に基づいて各市町村が定めた評価額のことを指し、毎年送付される固定資産税の納税通知書や、役所にて取得できる固定資産評価証明書にて確認することができます。「相続登記」の場合、税率は1,000分の4と定められているため、例えば固定資産税評価額を1,000万円とした場合の登録免許税額は4万円となります。

登録免許税額 = 固定資産税評価額 × 0.4%

必要書類の取得費用

「相続登記」の手続きを行うには、戸籍謄本などさまざまな公的書類が必要となります。市役所、または区役所にて発行が可能ですが、発行には各種手数料が発生します。例えば戸籍謄本は全国一律で一通450円、住民票などは各自治体によって発行手数料が若干異なりますが、一通あたりは数百円です。しかし、戸籍謄本一つをとっても、相続関係などによって必要通数は変動し、数通から、場合によっては数十通必要となることもあります。また、本籍地が遠方の場合、郵送でのやり取りが発生し、郵送費用もかかってきます。全ての書類を整えるには、最低でも数千円はかかると思っておいた方がいいでしょう。

司法書士の報酬

司法書士に手続きを依頼する場合、不動産の数や評価額、地域によって差はあるものの、5万円～15万円程度の報酬が必要となります。不動産の評価額が高い場合など、状況によっては15万円を超えるケースもあります。一律でいくらと決めている場合もあれば、各手続きを細分化して料金を設定している場合もあります。戸籍謄本などの書類の取り寄せは自分で行い、申請手続きのみ司法書士に依頼するといった方法であれば、費用を抑えられる場合があります。司法書士を利用する場合は、いくつか相談し見積もりを取ってみて、自分に合ったところでお願いするといいでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産の相続が発生した場合、「相続登記」を早期に行うことは、後のトラブルを回避するためにも必要不可欠です。今後は「相続登記」が義務化され、放置しているとペナルティの対象にもなるため、早期に手続きを行うことの重要性はますます高まります。また、「相続登記」の手続きは司法書士に頼まずとも自分で行うことも可能ですが、複雑な手間や労力がかかる上に、ある程度知識も必要となり、途中で挫折してしまうケースもあります。費用負担はかかりますが、正確で迅速な手続きを行うためには、専門家を活用することも検討しましょう。なお、名古屋には相続の相談を長年受けてきた税理士がいます。不動産相続については相続税も大きく関わってきますので、どこに相談したらいいか分からないと思ったら、まずは相続税に強い税理士に気軽に相談してみてください。

最後に

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