名古屋市の税理士法人、相続税申告なら相続税のクロスティ「大家さんが海外勤務者や外国人の場合に注意すべき点」ページ

不動産オーナーが海外勤務者、外国人の場合

賃貸住宅に住んでいる人たちは、オーナーが突然変わってしまったというケースに遭遇することもあるかもしれません。

最近は頻繁に、不動産投資や相続の為にオーナーが変わるケースも起きているようですが、そのような場合、不動産のオーナーが変わりましたという通知があなたのところに届き、ここに振り込みしてくださいと、新しい振り込み先の案内を受ける程度で、何も問題はないと思っている人たちが多いことと思います。別に、不動産オーナーが変わる程度なら何ら問題ではないはずです。しかし、それだけでは済まないケースがあります。不動産オーナーが、海外勤務者や日本に住んでいない外国人に変わるケースです。この場合、「海外勤務者や日本に住んでいない外国人」は「非居住者」に該当するため､あなたが家賃を支払いする際には、所得税の源泉徴収が必要になる場合があります。

源泉徴収とは、給与などを支払う際に、あらかじめ所得税と復興特別所得税を差し引き、差し引いた所得税等を国に治めるという手続きです。例えば、従業員を雇い、給料支払いをしている企業は、この源泉徴収をしなければなりません。

非居住者が日本国内において賃貸物件を貸し付ける場合も同様で、入居者たちは非居住者に支払う家賃の20.42％、所得税を源泉徴収する必要があります。つまり、入居者たちが、家賃の20.42％の税金を納めなければならないということです。例えば、月の家賃が10万円の人であれば、毎月20,420円が源泉徴収として発生することになります。実際に、最近では海外に居住しているオーナーも数多くなり、今後もっとこのような問題に遭遇する人たちも増えて来るでしょう。決して、人ごとではない問題です。

「居住者」「非居住者」の違いは？

税金がかかってしまう所得の範囲は、居住している国等によって違います。「居住者」に該当するのか、または「非居住者」かで、税金がかかる所得の範囲が異なります。では「居住者」と「非居住者」の違いは一体何なのでしょうか。

日本に住んでいる「個人」は「居住者」と「非居住者」のカテゴリーに分類されます。それは、日本に住所があるか、また居所があるかという条件、または日本に何年住んでいるかという条件によって居住者か非居住者が決定します。

そして、居住者は、更に「非永住者」と「非永住者以外の居住者」のカテゴリーに分類されることになります。
「居住者」とは、日本に住所があるか、もしくは、一年以上にわたって居所がある人たちのことです。
そして、「非永住者」とは、日本国籍を持っておらず、過去10年間で日本に居住していた期間が5年未満である人たちのことです。
また、非永住以外の個人はすべて「非永住者以外の居住者」に分類されます。

そして「非居住者」とは、それ以外の人たちのことであり、日本に住所がなく、さらに日本に1年以上居所がない人たちのことです。居所とは、生活の本拠（メイン）ではないが、その人が暮らしている家のことをいいます。

非居住者に該当する不動産オーナーは、日本で税金がかかり、本国でもその居住者として税金を支払いしなければならないですから、日本と本国の二重課税になります。ただし、ほとんどの国では、本国での税金から本国以外の国の税金を差し引いて税金を納めるルールがありますので、二重課税は回避することができます。

日本の国内で稼いだ所得には、非居住者である外国居住者であっても、日本で税金が発生することになります。日本での不動産収入や株式の配当収入、日本の銀行に預金があるといったケースでは、外国居住である非居住者であっても日本の課税対象です。日本の不動産から得た収入については日本で申告しなければなりませんし、配当、預金利子は源泉徴収の対象となります。

源泉徴収が必要となる取引とは

実務では、不動産オーナーや管理会社が非居住者対応に慣れていれば、ミスは起こりません。しかし、実際そのようなケースはとても少なく、ほとんどが初めてそのような事態に遭遇する不動産オーナーや､入居者たちです。家賃の支払いで、源泉徴収を支払いしなければならないなんて初めて聞いたという人がほとんどではないでしょうか。

ただし、入居者が個人で自分もしくは親族の居住用として借りるときは源泉徴収をしなくて済みます。更に、非居住者に対しての家賃支払いの中でも「外国法人又は非居住者に対する源泉徴収の免除証明書」を受けているケースでは、この証明を入居者に提示すれば、源泉徴収は支払いしなくていいことになっています。

外国法人又は非居住者に対する源泉徴収の免除証明書とは

外国法人又は非居住者に対する源泉徴収の免除証明書とは、一定の要件に該当する人であれば､ 納税地の所轄税務署長の証明書の交付を受けることができるもので、この納税地の所轄税務署長の証明書を国内源泉所得の支払者に提示すれば、国内源泉所得についての源泉徴収を免除してもらうことができます。

所得税法第180条第1項、第214条第1項

所得税法施行令第304～305条、第330～331条

租税特別措置法施行令第3条の3第2項

租税特別措置法施行規則第4条第6項、第7項

上記の法律に従い、このような免除を受けることができます。

書類の書き方

外国法人に対する源泉徴収の免除証明書を発行してもらうためには、申請書を提出する必要があります。

⑥支払を受ける所得が法人税又は総合課税に係る所得税を課される所得に含まれる事情の概要には、恒久的施設を有するためと記載するのがいいでしょう。

①□所得税法第 180 条第１項
　□所得税法第 214 条第１項
　□租税特別措置法施行令第３条の３第２項
上記は､180条第1項をチェック

⑦当社（私）は
□ 所得税法施行令第 304 条第５号に掲げる記録を確実に行います。
□ 所得税法施行令第 330 条第６号に掲げる記録を確実に行います。
に対しては、所得税法施行令第 304 条第５号をチェックします。

所得税法第180条第1項の規定に従い、免除を受けるためには、証明書を提示するべき相手の氏名、提示年月日といったものを記載する必要があります。

⑩租税特別措置法第８条に規定する外国銀行等が同法の適用を受ける場合には、その利子又は収益の分配の主たる支払者の名称及び事務所等 の項目では、証明書を提示する相手の情報を記載をします。見込期間は､支払開始年月でいいでしょう。

納税の方法

納税するには、税務署から「源泉所得税の納付書」をもらう必要があり、銀行などの金融機関で納付手続きを行う必要があります。

平成２５年１月１日以前は､ 東日本大震災の復興特別税所得税が適用されなかったので､ ２０％の源泉徴収で良かったのですが、現在では、復興特別所得税が追加されています。復興特別所得税の税率は0.42％ですので、現在は20.42％の納税が必要です。

トラブルの回避方法

外国に居住していたり、税金の事務に不慣れな不動産オーナーは、税理士さんなどに納税管理人になってもらう方法もあります。そのような方法によって、納税管理人が確定申告をすることで、税金の一部を取り戻すことができる場合もあります。

また、賃貸管理会社が、建物所有者から賃貸物件を一棟丸ごと賃借して、入居者に又貸しする、いわゆるサブリース契約にしておけば、非居住者と賃貸借契約をしている法人が、賃貸管理会社という扱いになります。したがって、税金を支払わなければならない義務は賃貸管理会社に移ることになります。

このような契約形態であれば、建物所有者が非居住者であっても、入居する人たちに税金を支払いしなければならない義務は発生しないことになります。

いかがでしょうか。今回、不動産オーナーが海外勤務者や外国人の場合、家賃を支払う際には、所得税の源泉徴収をしなければならないケースについてお話ししました。トラブルにつながるケースもありますので、実際にそのような状況となった場合には、必ず税理士などの専門家に相談してみてください。

最後に

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