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アパートなど貸家を所有していると相続税が安くなります NA通信H30.6月号

  • 2018年06月19日
相続税の計算上、不動産は利用状況に応じて評価が下がるものもあります。貸家の場合は“建物”の評価が更地に比べて最大30%減少します。さらに、賃貸アパートなどの貸家が建っている“敷地”も、更地に比べて敷地の評価が約15%減少します。今回は、貸家の敷地である「貸家建付地」の評価減について解説します。 <貸家建付地とは> 賃貸アパートなどの貸家が建っている敷地のことを「貸家建付地」と言います。厳密には、故人が所有していた建物とその敷地があり、その建物を人に貸しているような状態にある敷地のことを言います。 土地の上に建物がなければ、貸家建付地にはなりません。また、無料で貸していても貸家建付地にはなりません。そして、土地は故人が保有しているけれども、建物は他の人が所有しているような場合も基本的には、貸家建付地に該当しません。 <貸家建付地の相続税評価> 土地の相続税評価額は、基本的には毎年国税庁が発表している「路線価」等をもとに評価しますが、第三者に賃貸している建物の敷地は、評価が下がります。なぜなら、建物に居住している人に借家権や敷地利用権が生じているからです。そこで、相続税評価を行う上では、居住者の敷地利用権を考慮し、評価額を減額することができる規定となっています。つまり、居住者には敷地を利用する権利があり、所有者が自由に利用する際に制限がかかるので、相続税の評価が減少します <貸家建付地評価の計算式> 『更地としての評価額 - 更地としての評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合』 貸家建付地の相続税評価の基本的な計算式は上記の通りですが、各項目について具体的に以下で解説します。 ①更地としての評価額 更地であった場合の当該土地の相続税評価額がいくらになるのかを路線価などを基準に求めます。 ②借地権割合 借地権割合は、地域ごとに路線価図により定められています。路線価図ではA~Gの記号が記載されており、下表の割合で借地権割合が決まっています。例えば、図のように150Eと記載のある道路に面した土地については、借地権割合は50%となります。 (下表よりE=50%) NA通信6月号_3 ③借家権割合 借家権割合は、全国一律で30%となっています。ひと昔前は、大阪では40%といった具合に割合が異なるケースもありましたが、現在は全国一律で30%となっています。 ④賃貸割合 例えば、アパートの部屋が10部屋あって、そのうち5部屋を賃貸で貸していて残り5部屋は空室であるような場合には、この賃貸割合は10分の5、つまり50%となります。土地の上に立っている建物のうち、何%を貸しているかということを表します。厳密には貸している部屋の床面積で計算を行います。2部屋あって、貸している部屋が50㎡、貸していない部屋が150 ㎡であった場合には、賃貸割合は200分の50となり、賃貸割合は25%ということになります。 <貸家建付地評価の具体例以下のような前提条件の土地について、貸家建付地評価をしてみます。 ・地積(面積):300 ㎡   ・部屋数10部屋の貸アパートの敷地 ・10部屋の広さは同じで、このうち8部屋は賃貸しているが2部屋は空室 ・路線価図上、150Eの路線に面している ※「自用地とした場合の価格」は、各種補正等を省略し、ここでは300 ㎡×150千円=4,500万円とします。 『4,500万円 - 4,500万円 × 50% × 30% × 80% = 3,960万円』 【540万円評価額が下がります。】 貸家の場合、相続税評価が下がるため、相続税が安くなります。ただし、具体例で説明した通り、空室が多いと節税効果は落ちてしまします。ですから、相続税を安くする為にも満室経営が望ましいのです。 当法人では、相続税の生前シミュレーションサービスを行っております。簡易的なシミュレーションは、リーズナブルかつ比較的早くお伝えできます。相続税額がお知りになりたい方は、是非一度ご相談ください。 NA通信6月号_4

相続が発生した場合、何をすればいいのか? NA通信H30.5月号

  • 2018年05月11日
相続が発生した場合、最大で108種類の手続きを行う必要があります。しかし、ほとんどの方は、実際に何から始めたら良いのか分からず、悩んでしまいます。今回は、相続が発生した場合の手続のことについてご説明いたします。 <相続発生後のスケジュール> 相続が発生した場合、下記の通り手続きが必要です。手続きの中には期限内に行わないとペナルティーを受ける手続きもあるため、注意が必要です。 NA通信5月号_3意外と大変な名義変更手続き> 相続手続きは、最大108種類にも及び、財産の内容や相続人の状況によって、必要な手続きは異なります。預金の名義変更でも、金融機関によって手続きが違うので、金融機関毎に、何度も足を運ばないといけません。 また、高額医療費の還付手続きなど、知らないと損することも沢山あります。当法人に名義変更の手続きをご依頼いただくと、スムーズに手続きを終えることができます。 <税金に関する手続き> 相続が発生した場合に行う、税金に関する手続きは、以下の通りです。 ◆所得税の準確定申告(相続発生後4ヶ月以内)

毎年、所得税の確定申告が必要な方の場合、1/1~亡くなった日までの所得を申告し、税金の納税・還付手続きを行う必要があります。

◆相続税の申告(相続発生後10ヶ月以内)

亡くなった方の財産に対して相続税がかかる場合、財産の金額を計算し、相続税の申告・納税を行います。申告期限までに、相続人の間で遺産分割が決まらなかった場合、税金を安くできる特例が使えないため、高い税金を納付しなければなりません。また、納税資金を手出しする必要があり、納税資金の確保が難しくなります。遺言書があれば、スムーズに遺産分割を行うことができます。

当法人では、相続税申告とともに、相続手続きのサポートや代行を承っております。相続手続きはとても多くの手間と時間がとられます。相続税がかかるかに関係なく、周りの方で、相続手続きでお困りの方がいらっしゃいましたら、是非一度ご相談頂ください。 NA通信5月号_4

「相続に強い頼れる士業・専門家50選」に掲載されました

  • 2018年04月24日
  相続問題の相談は、会計事務所や司法書士事務所などの士業事務所にするのが一般的です。 ただし、士業事務所であればどこに相談してもよいというわけではありません。 なぜなら、相続の案件は数が少ないため、相続分野で豊富な実績をもつ士業事務所の数もまた少ないからです。「相続に強い頼れる士業・専門家50選」では、相続分野で豊富な実績をもつ会計事務所、司法書士事務所50社を全国から選定し、ご紹介しています。    

事業承継税制 第2弾 NA通信H30.4月号

  • 2018年04月13日
NA通信2月号でお伝えしたように、平成30年4月1日からいよいよ新・事業承継税制がスタートしました。10年以内に事業承継する可能性がある会社は、事業承継税制を検討すべきです。そこで今回は実際に事業承継税制を使って、贈与税や相続税の猶予※1を受け、最終的に税金を免除※2してもらうための4つの条件についてご説明します。 <事業承継税制を使うための4つの条件> 事業承継税制を使い、自社株の取得にかかる贈与税・相続税を猶予※1してもらうためには、次の①~③の条件をすべて満たす必要があります。また、猶予※1された税金を最終的に免除※2してもらうには、次の④の条件にあてはまらなければなりません。それでは、各々の条件を見ていきましょう。NA通信4月号_2 ※1猶予とは:税金の支払いを延期してもらうことです。猶予が取り消されると納税しないといけなくなります。 ※2免除とは:税金を支払わなくて良いことが、確定することです。 ※3資産管理会社とは:次の資産保有型と資産運用型のどちらかにあてはまる会社をいいます。 【資産保有型会社】特定資産※4が総資産に占める割合が70%以上の会社のこと 【資産運用型会社】売上のうち特定資産※4の運用収入の占める割合が75%以上の会社のこと ※4①株式などの有価証券②賃貸不動産③ゴルフ会員権④現預金⑤会社の代表者や同族関係者に対する貸付金などの資産をいいます。 ただし、次の条件をすべて満たす場合は、資産管理会社に該当しません(事業承継税制が使えます) ❶3年以上継続して商品販売や役務提供等をしていること❷常勤従業員が5人以上であること❸事務所等の施設を所有又は賃貸していること つまり、不動産賃貸業で建物を所有している、いわゆる不動産管理法人や株式を多く所有している法人は事業承継税制は使えない可能性が高いので、ご留意ください。 <特例承継計画とは> 特例承継計画とは、認定経営革新等支援機関の指導や助言を受けて作成した計画で、その会社の後継者や事業承継までの経営見通し等を記載したものをいいます。特例承継計画には、①経営者の気付きと動機付け②現状分析③方向性の決定④事業承継計画の策定・スケジュール⑤計画の実施・見直しの5つの点を記載する必要があります。 ◎ポイント 新・事業承継税制を使うためには、平成3041日から35331日までの間に、上記の「特例承継計画」を都道府県に提出しなければいけません。そして、上表の①人の条件と②会社の条件をすべて満たした上で、先代経営者は平成39331日までに、自社の株式を後継者に贈与します。すると、後継者はその取得した全ての株式に係る贈与税の全額について、その後継者の死亡の日等まで納税が猶予されます。相続税の納税猶予についても、同様の手順となります。 事業承継税制について詳しい内容をお知りになりたい方は、「認定支援機関」である弊社に、一度お気軽にご連絡下さい。 NA通信4月号_3

法人設立による消費税の節税について NA通信H30.3月号

  • 2018年03月06日
個人で事業をされている方は、法人設立により様々な節税メリットを受けることができます!! 今回は、その中でも消費税に焦点を当てて、法人化による消費税のメリットをご紹介したいと思います。   消費税の基本ルールについて まずは、消費税の基本ルールについてご説明します。   上記の通り消費税がかかるのは、2年前の課税売上高(消費税がかかる売上高)1000万円を超えた場合です。上記の表ように、当期の売上は7000万円ですが、2年前の期の売上は900万円なので、当期は消費税がかかりません。 この場合、消費税がかかるのは、2年前の売上が3000万円(1000万円超)となる、来期から消費税がかかることになります。   なぜ法人化すると消費税が節税できるのか?? なぜ法人化すると、消費税の節税ができるのか。 法人設立1期目は、2年前の売上高がありません。そのため、2年前の課税売上高は0円となり、消費税がかかりません。 さらに、設立2期目も2年前の課税売上高が0円となるので、最長で2年間消費税がかかりません!! 仮に、年間売上高が7000万円の飲食店のケースでは2年間でおよそ450万円もの消費税が免除されることになります! ※簡易課税 第4種で計算した場合   法人設立時に気を付けること その① 法人設立の時に、まず注意すべき点は資本金の額です。資本金を1000万円以上にしてしまうと、設立1期目から消費税がかかってしまいます。そのため、消費税がからなようにするには、設立時の資本金を999万円以下にして下さい。   法人設立時に気を付けること その② もう1点設立の時に、気を付けたいポイントがあります。 法人設立1期目から役員報酬を多く取ったり、従業員を雇用したりする場合です。 資本金を999万円以下にしたとしても、設立1期目の上半期(6か月)の給与等支払額※が1000万円を超えてしまうと、2期目から消費税がかかってしまいます。 このように、給与等支払額※が多くなる見込みである場合は、設立1期目を7か月以下にすることで上半期の給与等支払額1000万円判定ルールが不適用となり、2期目についても消費税が免除されます。(1年7か月間消費税免除) ※役員報酬・給与・賞与が該当。所得税が非課税とされる通勤手当は該当せず、未払給与は含まれません。   まとめ 法人化をすると、消費税が最長2年間免除されるので、節税効果は絶大です。ただし、法人化による消費税節税を実行する際、届出の提出期限を1日過ぎてしまったり、金額の上限を1円超えてしまったりすることで、失敗するケースもよくあります。そのため、法人化をお考えの方は、まずは名古屋総合税理士法人にお気軽にご相談下さい。    

OWNER’S STYLE 2018 春号(東海版)

  • 2018年02月16日
OWNER’S STYLE 2018 春号(東海版) 確定申告に関する掲載について監修させていただきました。    

平成30年度税制改正によって使いやすくなる事業承継税制の税制優遇とは? NA通信H30.2月号

  • 2018年02月09日
平成29年12月22日に平成30年度税制改正大綱が閣議決定され、今年4月以降の税制改正の内容が明らかになりました。相続税関係の改正は、「小規模宅地の特例の見直し」、「一般社団法人等を利用した相続税の節税策封じ」などありますが、今月は、会社経営者に知っておいてほしい「事業承継税制の改正」についてご説明します。   事業承継税制とは? 事業承継税制とは、後継者が先代経営者から株式を生前贈与や相続より譲り受ける際の税金が猶予、免除される制度のことです。事業承継には多額の相続税がかかるケースも多く、相続税の納税に何十年も苦しむ方もいます。その為、この相続税を大幅に軽減できる事業承継税制は、事業承継に悩む経営者の救いとなります。ただ、これまでは事業承継税制を使うための条件が厳しかったので、ほとんど利用されていませんでした。     今回の税制改正でどの条件がどのように緩和されるのか下表で確認しましょう。   改正の背景と総評 今回の大改正に至る背景は、事業承継が上手くできずに廃業する、という社会的損失を防ぐため、税金を免除することにより事業承継を促進する、という考えにもとづいています。大幅な条件緩和により多くの会社が、この制度を利用可能になります。 この制度を利用するためにはしっかりとした準備、確認と各種申請手続が必要です。名古屋総合税理士法人は事業承継対策を積極的にご提案しております。お気軽にご相談下さい。  







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