税理士が教える、相続財産としての不動産のメリット＆デメリット
今回の内容はvol.162「税理士が教える、相続財産としての不動産のメリット＆デメリット」です。
相続税は難しい言葉が多く、内容も複雑です。「相続マメ知識」は、そんな複雑で難しい相続税の知識を毎日少しずつ学べるよう1つ5分程度で読める内容にまとめたものです。これから相続について知りたいと思っている初心者から税理士試験受験者、税理士事務所や会計事務所の職員まで、まずは軽い気持ちで読み進めてください。
もっと詳しく知りたいと思われましたら過去の「相続マメ知識」や、更に詳しく解説した「ブログ」も見てみてください。
不動産のデメリット
大きくは以下の2点が相続財産としての不動産のデメリットであり、争族となる原因になっています。
価格がわかりにくい
相続財産として不動産を考えたとき、所有している土地がいくらなのかすぐに価格に検討がつくでしょうか？預貯金はすぐにわかりますし、上場株式などは価額の変動はあったり、取り扱い証券会社が違ったとしても、資産そのものの価値が変わることはありません。ですが、不動産の場合、実際に売りたいと思ったときにいくらで売れるのかは、売ってみないとわかりません。売り手が「早く売りたい」と思えば価格は下がりますし、買い手が「絶対にこの土地が欲しい」と思えば高くなります。また、その時の景気によっても変わってしまいます。このように、「実際のところいくらなのか」がわかりにくいというのが不動産の性質の一つです。
分けにくい
所持している土地が大きな土地で、それを相続人間でどのように分けるかトラブルになったり、まったく同じ条件の土地を複数所有しているというのは考えにくいので、誰がどこの土地をもらうのかなど、不動産は分けにくいというのが難点です。
不動産のメリット
デメリットがある一方で相続財産としてのメリットもあります。
収益を上げられる
うまく利用すれば所有している不動産で収益を上げることができます。少子高齢化が進む日本では、国の年金財政は悪化の一途を辿っています。これから親御さんの相続を迎える世代では、公的年金だけで暮らすことは難しくなるかもしれません。しかし、受け継いだ不動産を上手に活用すれば「自前の年金」を作ることが可能になります。
様々な評価減の制度がある
1億円の金融資産の評価額はあくまでも1億円ですが、時価1億円の不動産の評価額は一般的に70％となっており、30％の評価減になります。そのため、相続財産の評価を圧縮することができ、相続税の軽減につながります。
不動産の活用方法
駐車場
最もリスクの少ない活用法です。更地に建物を建ててしまうと、借地権や借家問題が出てきます。また自前で建物を建築するのはコストも大きくなり、それを回収する必要があります。ですが、駐車場なら権利関係のトラブルも回避しつつ、投資コストもかなり抑えることができます。デメリットとしては、収益性が低いところです。また、固定資産税についても更地と同じ金額がかかりますので、駐車場の収益が得られる分、更地にしておくよりはいいでしょう。
マンション
駅に近くて交通の便がいいなど、確実に部屋が埋まる見込みがあるようでしたら賃貸マンションを検討してもいいでしょう。若いファミリー層に人気のエリアであれば2LDKくらいが必要になるかと思いますが、収益性が高いのはワンルームマンションなので、需要があるのであればワンルームをオススメします。ワンルームマンションのデメリットとしては、入居者に学生が多くなってしまう可能性があるということです。たいてい卒業と同時に出て行ってしまうので、下手をすると毎年3月に空き室が多く出てしまう可能性があります。
倉庫
建築費が少なくても建てることができます。相続税評価額が15％減るという効果もあります。投資コストが低い分、収益性は高くなりますが、1つの倉庫に一社しか入ることができないという点ではリスクがあります。その一社がずっと入居してくれていればいいですが、会社の業績不振や倒産などでいなくなると、収益が一気にゼロになってしまう可能性があります。立地条件、需要をしっかり見極めることが大切です。
コインランドリー
地主さんには人気の高い活用法です。賃貸マンションよりは初期費用を抑えることができ、収益性が高くなる可能性があることがメリットです。また通常の相続税評価減のほかに、「事業用小規模宅地の特例」の適用を受けられるため、相続税を圧縮するのにも役立ちます。ただし、立地を選ぶものなので、お客さんが来るかどうかはよく検討する必要があります。
優良企業への貸地にする
財務内容のいい企業が土地を借りて建物を建ててくれれば、収益性が非常に高くなります。ですが、原価がかからない分、税金は高額になるので、所得税対策をしておく必要があります。
最後に
不動産は持っているだけで税金が発生し財産が目減りしていきます。そのため、生前から有効活用する方法を考えておくことが必要です。私たち、相続税のクロスティは、相続税を専門として取り扱っており、不動産オーナーの相続税対策を得意としています。また、各士業（司法書士、弁護士、不動産鑑定士、行政書士など）や国税OBなど各専門家と提携しておりますので、様々な角度からお客様のお悩みや疑問を解決することができます。不動産は活用方法によってそれぞれ収益性やコストが異なるので、相続税のクロスティでは相続前のシミュレーションを行うことをオススメしております。故人から受け継いだ大切な遺産を、少しでもお守りすべく、私たち相続税のクロスティは「相続でお困りの方を一人でも減らしたい」という想いから、初回のご相談は無料としております。シミュレーションに興味があるという方、是非お気軽にご相談ください。
運営：名古屋総合税理士法人
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