名古屋市の税理士法人、相続税申告なら相続税のクロスティ「相続において不動産を共有名義にする場合のメリット・デメリット また、すでに共有名義の不動産を持っている場合の対処法」ページ

相続した遺産の分割方法

相続した遺産の分割方法に次のようなものがあります。

現物分割

換価分割

代償分割

共有分割

現物分割

遺産をそのまま分割する方法です。たとえば、遺産として不動産・銀行預金・自動車がある場合に、不動産は妻に、銀行預金は長男に、自動車は長女に、という形で分割します。

換価分割

遺産をいったんお金に換えてしまって分割する方法です。不動産を所有している場合には、不動産を売却した代金を分割します。

代償分割

代償分割とは、価値が大きなものを相続する人が、他方に金銭を払う形で分割する方法です。例えば、不動産を取得する人が、他方にお金を払います。

共有分割

共有分割とは、相続した財産を共有とする方法で分割する方法です。不動産がある場合には、相続人全員の共有とします。相続した不動産がある場合には、不動産登記をしますので、不動産登記簿には共有名義となることになります。

相続した不動産を共有名義にするケース

相続した不動産を共有名義にするのはどのようなケースにおいてでしょうか。

相続人同士の争いを避けるため

不動産、特に居住をするための不動産は高額になりがちです。そのため、遺産の大部分を不動産の価値が占めているということは珍しくありません。子が複数いるときに、自宅を継いでくれる子が不動産を継ぐということが一般的ですが、これによって得られる遺産の額に大きな金額の差が生まれることが発生します。このような場合に相続人同士の争いを避けるために共有名義とすることがあります。

誰も使わない不動産をとりあえず共有名義にする

一方で、たとえば子が全員独立して、それぞれが自宅を保有しているような場合に、実家の不動産は誰も使わない状態になってしまうことがあります。また、先祖代々で相続してきた、誰も使わないような土地を相続することがあります。単独で保有するということは、一人で管理をして、固定資産税を払わなければなりません。これらの不動産を相続すると、かえって損をする可能性があるため、相続人全員の共有にしてしまうということがあります。

相続した不動産を共有名義にするメリットとは

相続した不動産を共有分割にするメリットには次のようなものがります。

相続人の間で公平感がある

相続した不動産を共有名義にする最大のメリットは、相続人の間で公平感があることです。次の2つのパターンを知っておいてください。

パターン１：少なくて不公平

不動産を含む遺産を相続する場合のよくあるパターンが、自宅・銀行預金・自動車・その他のもの、です。この場合、遺産の価値のほとんどが自宅の土地ということは珍しくありません。

【例】遺産合計が3,000万円、相続人は配偶者、長男、長女の3人である場合
〇自宅土地：2,000万円
〇自宅建物：400万円
〇銀行預金：500万円
〇自動車：30万円
〇その他の財産：70万円

被相続人、配偶者である母、長男が同居しており、土地と建物は長男が相続をして、銀行預金は母が、自動車とその他のものを結婚した長女が相続するという、現物分割を検討しました。このような相続は一見妥当では？と思う方も多いのではないでしょうか。しかし、法定相続分は母が1/2、長男・長女がそれぞれ1/4ずつです。そのため、価値でいうと1/30くらいしか相続できていない長女としては、不公平であるという感覚に陥ります。

パータン２：負担が多くなって不公平

もう一つのパターンは負担が多くなる人が不公平という場合です。

【例】遺産合計が2,700万円、相続人は独立した長男、次男、三男の3人である場合
〇実家土地建物併せて：2,000万円
〇銀行預金：500万円
〇その他の財産：200万円

この場合に、長男は跡継ぎなので実家の土地建物を相続。次男は銀行預金を相続。三男はその他の財産を相続したとします。長男としては法定相続分である1/3を大きく超える、2/3の遺産を受け取ることになりましたが、独立しているので実家を使うことがありません。長男は実家を持っていることで、水道・ガス・電気の基本料金と固定資産税を支払い続けることになります。自由に使える預金を手にした次男、相続した遺産を売却してお金に替えられる三男に比べると、不公平感をもつことになります。

上記の2つのケースに比べると、共有名義にすると、相続する遺産の価値は法定相続分に応じて相続することになり、かつ相続後の管理も法定相続分に応じて費用負担を行うことになるので、公平な相続をすることができます。

相続争いを防ぐことができる

公平感のある相続ができるということは、相続争いを避けることができます。

相続税申告をスムーズにする

不動産を所有していると、遺産の額次第では相続税がかかることがあります。相続税がかかる際に自宅に関しては小規模宅地の特例を利用すれば、価値を最大80％減にすることが可能です。この小規模宅地の特例を利用するためには、遺産分割が終わっていることが必要です。不動産の共有方法で揉めてしまうと、相続税の申告時に小規模宅地の特例が使えなくなってしまうことがあり、あとから更正という形の申告をする必要が生じます。共有分割とすることは、相続税申告をスムーズに行い、不利益を回避するというメリットも持っています。

相続した不動産を共有名義にするデメリット

一方で、相続した不動産を共有名義にすることには多くのデメリットがあります。

単独で売却するのが難しい

相続した不動産を共有名義としてしまうと、単独で売却することが難しくなります。不動産がどのような状態かにもよりますが、自宅を相続して共有名義としている場合には、売却代金がほしいからといって単独で売却することが難しくなります。昨今では共有持分のみでも購入する不動産会社もありますが、不動産を利用したいと考えている人相手に売却することができないといえます。

管理について対立する可能性がある

不動産の管理について対立する可能性があります。たとえば、使っていない不動産があるとして、外部からの侵入を防ぐために塀を増強するとします。何かあってはいけないので監視カメラをつけたり非常に高い塀を設置したいと考えることもあれば、費用をかけたくないので最低限のものでよいと考えることもあります。共有しているものの管理について、最低限の維持をする「保存」をする場合には、共有者が単独で行って、他の人に費用の請求をすることができます。一方で、不動産の性質を変える程度「変更」を行うような場合には、共有者全員の合意を得る必要があります。塀の設置について、監視カメラをつけたり、高い塀を設置する行為が、「変更」と評価される場合には、設置した塀についての費用を他の共有者に請求できないことがあります。さらに、場合によっては撤去を迫られることもあります。

持ち分を売却されると関係のない共有者が発生することがある

上述したとおり、不動産の持ち分を購入する不動産会社があります。このような会社に売却することによって、不動産の所有に関係のない人が入ってくる可能性があります。現に相続人の一人のみが利用しているような場合には、持ち分に相当する分を賃料として請求されることもあるのです。

どんどん権利関係が複雑になる

上記のように共有になっている不動産は権利関係が複雑です。相続した不動産がさらに相続されるようになった結果、権利者が何十人にもなることがあります。相続を重ねるたびに、権利関係がどんどん複雑になることもデメリットです。

共有名義を避けるための遺産分割で考慮すること

上述のようなデメリットを避けるために、遺産分割では次のようなことを考慮してみましょう。

代償分割を積極的に使う

相続人の一人が不動産を相続することによって、他の相続人が不公平だと感じる場合には、代償分割を積極的に利用してみましょう。不動産を取得する相続人が、他の相続人に金銭を払えば、不公平感を和らげることができます。

不動産を所有する負担を考えながら交渉する

遺産分割で考慮するのは、相続する遺産の額だけではなく、その後の生活も考慮すべきです。たとえば、母と子2人で、居住用不動産を相続するようなケースでは、所有権者となる子は、残された母の面倒を見ることを前提に不動産を相続することがあります。同居・介護の負担をすることを他の相続人に伝えれば、相続する額の割合に差があっても納得してもらえる可能性もあります。また、単独で相続する人が、不動産に関する固定資産税や管理費用を負担することを念頭にいれば、不公平感を和らげることも可能でしょう。

すでに共有名義にしてしまった場合の対処方法

すでに共有名義にしてしまった場合の対処方法についても確認しましょう。

分筆する

不動産が分割可能なのであれば、分筆を検討しましょう。分筆とは、不動産を分けることをいいます。たとえば、不動産に建物がたっていない場合や、建物がたっていても敷地として使っている部分がわずかな場合、持ち分の広さに分けてしまうことが可能です。これによって単独名義の不動産とすることができます。

持ち分を売却する

持ち分を売却します。すぐにお金にしたいような場合には、他の相続人に共有持分を買い取ってもらったり、共有持分を購入する不動産会社に買い取ってもらうことを検討します。

まとめ

相続において不動産を共有名義にする場合のメリット・デメリット ・すでに共有名義の不動産を持っている場合の対処法などについてお伝えしました。不動産を共有名義とするのは、遺産分割を公平に終わらせやすくなるのですが、デメリットもあるので注意が必要です。

最後に

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