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不動産管理会社の種類とメリット・デメリット NA通信2月号

2015年03月02日

不動産管理会社の運営形態は大きく3つに分類することができます。

今回はシリーズ最後となる不動産所有方式について説明します。

 

20150302-01.png

 

  1. 管理料徴収方式(12月号に説明)
  2. 転貸(サブリース)方式(1月号に説明)
  3. 不動産所有方式 ※今回説明

 

不動産所有方式とは

20150302-02.png不動産(管理)所有会社が物件を取得所有し、不動産経営を行います。

不動産(管理)所有会社が不動産そのものを所有するため、家賃収入の100%が不動産所有会社に入ります。

一般的には3つある運営形態の中でこの不動産所有方式がもっとも所得移転効果が大きくなります。

 

不動産所有方式のメリット・デメリット

メリット

  1. 所有会社が直接不動産を所有している為、適正管理料について課税庁との争いは生じることがありません。
  2. 家賃収入が100%所有会社へ移転するため、所得移転効果が大きいです。
  3. 相続税の土地評価が有利になります。(但し、地代を払う必要があります。)
  4. 所有会社の株主を妻や子供にすることによって、相続税対策になります。

 

デメリット

  1. 建物の移転により(個人→所有会社)登記費用や不動産取得税及び登録免許税、譲渡税が発生します。
  2. 建物売却により個人オーナーに消費税が課税されるケースがあります。
    (売却代金が消費税法上課税売上に該当するため)
  3. 地代が高額な場合、所得移転効果が他の2つの方式より少なくなる場合もあります。
  4. 無償返還の届出を提出するなど、適切な処理をしないと、借地権課税の問題が発生する可能性があります。
    ※次月号以降に詳しく説明します。
  5. 不動産所有方式を適用後3年以内に亡くなってしまったら、所有会社の株価評価が高額になることがあります。
  6. 相続税の債務控除が適用できない為、一定の年数以内に相続が発生すると、他の方式に比べ相続税が高くなる可能性があります。

 

※注意点

個人オーナーが所有している土地を所有会社に譲渡すると、土地に対する譲渡所得税がかなり発生するケースがあるため注意が必要です。

(先代から相続などで受継いでいる場合が多い為、譲渡した場合の土地の取得費(いわゆる原価)がほぼゼロに等しいため)詳しくは当法人担当者にお尋ね下さい。

 

 

今月のひとこと

代表社員税理士 細江 貴之

私の車は、昔からマニュアル車です。

シフトノブをカチャカチャやらないと、運転している気分にならないのです。

奇跡的に妻もマニュアル車が運転できます。

でも、最近妻から車を買い替えて欲しいというプレッシャーを感じます。

今の車は古いので、確かにそろそろ替え時なのですが、今どきの車はオートマ車ばかりで、マニュアル車がありません。

このままでは、オートマ車に乗り換えなければならなくなります。

どなたか良いマニュアル車があれば教えていただけると嬉しいです。