名古屋市の税理士法人、相続税申告なら相続税のクロスティ「小規模宅地の特例とは」ページ

小規模宅地の特例が注目されている理由

なぜ「小規模宅地の特例」が昨今の相続において注目されているのでしょうか。

納税資金を準備するとき、相続財産の中に「現預金」や「保険金」があればそれを利用して納税できます。しかし亡くなった人が「土地」を所有していた場合、相続した土地に対する相続税を納付するのも原則現金です。例外的に物納が認められるケースもありますが、それは非常に稀であり、通常は現金納付が基本となります。土地の評価を減額できれば相続税の課税対象となる財産の評価を減額することができます。つまり、土地の評価を減額できれば、納税資金の確保が難しい場合でも対応できる可能性が高まります。

小規模宅地の特例の対象となる土地について

次の３つがあります。

① 亡くなった人が居住していた土地 ・・・　特定居住用宅地等
② 亡くなった人が事業をしていた土地 ・・・　特定事業用宅地等
③ 亡くなった人が貸していた土地 ・・・　貸付事業用宅地等

この3つのどれかにあてはまる土地が相続財産に含まれている場合には、小規模宅地の特例を適用できます。

では、特例の対象となる上記の土地①から③について詳しくみていきましょう。

①亡くなった人が居住していた土地「特定居住用宅地等」

亡くなった人が居住していた土地の場合、引き続き配偶者がそのまま居住する場合や同居親族（例えば息子や娘）が引き続き居住するケースが多いのが実態です。この場合、配偶者や子どもが引き続き居住するには相続財産として引き継がなければなりません。このような土地のことを、小規模宅地等の特例の中の表現では「特定居住用宅地等」といいます。特定居住用宅地等には宅地だけでなく宅地の上に存する権利、いわゆる借地権も含まれるため「等」という表現になっています。表現で考えるとややこしく感じるかもしれませんが、ここで注意しなければいけないポイントがあります。小規模宅地の特例が適用できるのは「土地」であり、その上にある借地権も適用できますが「建物」には適用できない点です。ただし、建物は新築で土地の上にない限り経年劣化で価値が下がっていきます。固定資産税の評価明細を見てもわかりますが、年数が経てば経つほど評価額のほとんどを占めているものは「土地」であり建物はどんどん価値が下がっていきます。いわゆる「古民家」に代表されるように、この場合の評価自体は、ほとんどが「土地」だけで、建物にはどんどん価値がなくなっていくのが一般的です。

そもそも、亡くなった人が事業をしていた土地に限らず「小規模宅地の特例」を適用するためには、引き継いだ人が「A:配偶者」「B:同居親族」「C:家なき子」の3者のどれかにあてはまらなければなりません。

ではこのAからCについて簡単に説明しましょう。

A：配偶者

内縁の妻など、婚姻関係がない人はあてはまりません。
あてはまるのは、亡くなった人と婚姻関係がある「夫」もしくは「妻」です。

B：同居親族

亡くなった人と一緒に住んでいた親族です。

ただし注意が必要で、例えば亡くなった人の介護のために一時的に同居をしていた親族の場合は同居親族と認められません。別に住んでいる自分の家がある場合など、介護がなければ同居していなかったという解釈になるためです。

C：家なき子

AやBに比べるとあまり聞きなれない表現かもしれません。実際に家なき子にあてはまるのは次の要件を満たす場合です。

● 亡くなった人に配偶者がいない
● 相続開始の直前において亡くなった人と同居していた親族がいない
● その宅地を相続した相続人が、相続の開始3年前までに「自己または自己の配偶者」
　「自己の3親等内親族」「特別な関係にある法人」が所有する家屋に住んだことがない
● 相続開始時において居住している家屋を過去に所有したことがない
● 相続税の申告期限までその相続した宅地を保有している

これらの要件を満たしていれば、家なき子として小規模宅地の特例の適用を受けられます。

②亡くなった人が事業をしていた土地「特定事業用宅地等」

この場合、ポイントになるのは「亡くなった人が事業をしていた個人名義の土地を相続で引き継いだ」ということです。注意が必要なのは、土地と建物で所有者が異なる場合です。日本の中小企業の多くは同族会社であり、よくあるケースが「土地は代表者個人の名義、建物は法人名義の所有」というものです。この場合、小規模宅地の特例は適用できますがここでいう「亡くなった人が事業をしていた土地」とはならず、「経営者が自分の会社に土地を貸していた」となり別の扱いになります。このような土地は「特定同族会社事業用宅地等」といわれ、後述する「③亡くなった人が貸していた土地」とは減額率が変わってきます。実際にこの「特定同族会社事業用宅地等」とは次のような3つの要件にあてはまるものをいいます。

イ）被相続人、親族、特殊関係人が50％超保有する法人の事業の用（貸付事業を除く）に供されていた宅地等

ロ）宅地等を取得した親族が相続税の申告期限までその法人の役員であり、その宅地等を申告期限まで保有その同族会社が相当な対価で被相続人から土地を賃貸借している

ハ）その同族会社が相当な対価で被相続人から土地を賃貸借している

ハ）の要件は、特に条文で規定されているものではありませんが判定要件として考慮すべき内容となっています。ちなみに、特定同族会社事業用宅地の限度面積は400㎡（おおむね120坪）、減額割合は80％です。

③亡くなった人が貸していた土地「貸付事業用宅地等」

相続では「貸付事業用宅地」といわれている土地です。では、貸付事業用宅地にはどういったものが当てはまるのでしょうか。

例えば駐車場やアパートの貸し付けなど、収益物件といわれるものがあてはまります。ポイントは「他人に賃貸して収益を得ていたかどうか」です。収益物件の場合、多くは他人に貸し出しています。貸し出す価格は近辺の他の収益物件に合わせて決めるのが一般的です。貸付事業用宅地は親族に低額で貸し付けていると小規模宅地の特例が適用できないので、もしそのような土地がある場合には注意が必要です。また、アパートなどの貸し付けで空き室がある場合は入居者募集をお勧めします。原則として、空き室部分は計算から除外されてしまいます。例外的に一時的な空室は認められる為、日ごろから空き室を埋めるような努力が必要でしょう。ただし、相続発生前から土地の貸し付けを行っていることが要件ですが亡くなる前の3年以内に貸し付けた土地について、貸付事業用宅地等にはあてはまらない場合がありますので注意が必要です。

また相続税申告手続きの途中で貸し付けをやめるとこの要件にあてはまらないため、相続税申告完了まで継続していることも必要です。

相続税評価額の計算について

小規模宅地の特例が適用できる土地とはどのようなものなのかが把握できたところで、上記の土地①～③のパターンそれぞれの場合について、実際にどのくらい相続税評価額が減額できるのか計算してみましょう。ポイントは①～③それぞれの場合で、減額される「限度面積」と「減額割合」が規定されているところです。比較しやすいように、相続税評価額は4,000万円、地積は400㎡で統一します。

①亡くなった人が居住していた土地「特定居住用宅地等」

　限度面積は330㎡（おおむね100坪）、減額割合は80％です。
　この場合、4,000万円×(330㎡÷400㎡)×80%という計算式になり特例適用額は
　2,640万円となります。

②亡くなった人が事業をしていた土地「特定事業用宅地等」

　限度面積は400㎡（おおむね120坪）、減額割合は80％です。
　この場合、4,000万円×(400㎡÷400㎡)×80%という計算式になり特例適用額は
　3,200万円となります。

③亡くなった人が貸していた土地「貸付事業用宅地等」

　限度面積は200㎡（おおむね60坪）、減額割合は50％です。
　この場合、4,000万円×(200㎡÷400㎡)×50%という計算式になり特例適用額は
　1,000万円となります。

必要書類について

小規模宅地の特例を適用するには必要になる書類があります。これは相続税申告書と一緒に提出しなければなりません。必要書類は適用する土地の種類により異なり、また発行に時間を要するものもありますので事前準備が必要です。

どの土地の場合でも共通として必要となる書類

●　被相続人の全ての相続人を明らかにする戸籍の謄本
　→　被相続人との関係を証明するために必要（配偶者なのか、子なのか　など）
●　遺言書写し又は遺産分割協議書の写し
　→　「誰がその相続財産を引継いだのか」ということを証明するために必要
●　相続人全員の印鑑証明書

あてはまる場合に必要となる書類

●　特定同族会社事業用宅地等にあてはまる場合
　・　相続開始の時に効力を有する特例の対象となる法人の定款の写し
●　特定同族会社事業用宅地等にあてはまる場合：下記のいずれかの書類
　・　特例の対象となる法人が証明した特例の対象となる法人の相続開始の直前における発行済株式の
　　　総数を記載した書類
　・　出資の総額及び被相続人及び被相続人の親族その他被相続人と特別の関係がある者が有するその
　　　法人の株式の総数を記載した書類
　・　出資の総額を記載した書類
●　貸付事業用宅地等にあてはまる場合
　　被相続人等が相続開始の日まで３年を超えて特定貸付事業を行っていたことを明らかにする書類
●　申告期限内に分割ができない場合
　　申告期限後３年以内の分割見込書

まとめ

相続税の節税対策は計画的な贈与を継続的に行うことしかないといわれるなかで、小規模宅地の特例は、うまく活用することで相続発生後に相続税を減額できる税額控除です。相続税の申告書とともに提出する書類も、土地の種類で異なりますが重要なものになりますので事前準備、添付漏れのないようにしましょう。不動産賃貸を行っている場合や土地を複数所有している場合は、判定や計算が複雑になり、その選択一つで大きく税額が変動する場合があります。必ず相続税専門の税理士に相談するなど、相続税申告の際は注意するようにしましょう。

最後に

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