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タワマン(タワーマンション)節税の仕組み NA通信6月号

2016年07月27日

タワマン(タワーマンション)節税とは、資産をタワーマンションに組み替える(購入する)と、相続税評価額の引き下げ効果がある為、これを利用して相続税を減らすという仕組みの節税策を指します。

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マンションの相続税評価額は、原則として建物と敷地を別々に評価し、それを合計したものがマンションの相続税評価額となります。

  1. 建物 ・・・ 固定資産税評価額と同額
  2. 敷地(権) ・・・ 路線価×面積持分
  3. 1 + 2 = マンション評価額となります。

 

ここで、2つ注目する点があります。

1点目は建物の評価です。

建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額です。

マンションは高層階でも低層階でも、面積が同じなら、同じ評価額となります。

眺望や日照時間など実際の売買における価格差は、固定資産税評価額を決める上で、ほとんど考慮されません。

したがって、高層階になればなるほど、売買価格と相続税評価額との差が大きくなり、相続税対策としての効果が大きくなります。

2点目は敷地の評価です。

マンション敷地の相続税評価額は、敷地全体の面積を持分で按分して計算します。

高層階でも低層階でも評価額は同じです。

高層階であればあるほど実際の購入価格に比べ、相続税評価額が大幅に減少します。

さらにマンションを賃貸すると、建物は30%(借家権控除分)減少しますし、土地は※15%(借地権0.5×借家権控除0.3=0.15)減少します。

預貯金や上場株式などの資産を、タワーマンションに組み替えることで相続税評価額を引き下げ、相続税を節税することができます。

※中京地域の標準的な減額割合
ただし、100%賃貸している場合の割合です。

 

タワーマンション節税の注意点

  1. タワーマンションを購入すると、節税対策は効果が大きいですが、将来物件価格が下落するリスクもある為、物件選びは慎重に行う必要があります。
  2. 相続開始(死亡)直前にタワーマンションを購入したり、相続直後に売却した場合などは、租税回避とみなされ税務調査で否認されるケースもあるので注意が必要です。

 

※税務当局に否認された事例

相続開始1ヵ月前に約3億円で購入したタワーマンションを、相続税の申告において相続税評価額5,800万円で評価し、相続開始から10ヶ月後に約3億円で売却した事案につき、国税不服審判所は、「マンションの相続税評価額は5,800万円が合理的ではなく、購入価格の約3億円が相当である」と判断しました。

(解説)

本件は、いわゆるタワマン節税であり相続税評価額と実際の価額とに大きな差があります。

ただ本件では、相続開始時点と売買した時とが時間的に近い為、売買した価格(約3億円)がマンションの価格であると判断され、通常の相続税評価方法によらないことが妥当であると判断されました。

相続した高層マンションが、相続開始の直前に購入した物件で、購入価格と相続税評価額との乖離が著しい場合や、相続開始後すぐに売却したような場合は、税務調査の際に問題になる可能性があるので注意しましょう。

 

今月のひとこと

代表社員税理士 細江 貴之

みなさんは、IoT(Internet of Things)やAI(人工知能)という言葉をご存知でしょうか?

実は第四次産業革命ともいわれる凄い技術です。難しい話をするよりも1例をご紹介します。

アメリカニューヨークのタクシーといえばイエローキャブですよね。

ところが、いま、フリーランスタクシー(Uberと言うそうです)がタクシーの市場シェアの半分を奪い取ったそうです。

Uber(ウーバー)は、一般市民が空いた時間と自家用車を利用し、客を乗せて小遣いを稼ぐシステムです。

特長は、タクシーの呼び出しから料金の支払いまで、全てスマホアプリ上で完結できることです。

スマホの地図上で乗車したい場所を指定してタクシーを呼び出し、乗車し、降車時の支払いは事前にアプリに登録したクレジットカード情報を元に手軽に決済処理できるため、金銭のやりとりをせずに利用することができます。

これに、AIの自動運転技術が融合すれば無人タクシーの出来上がりですね。凄い時代がやってきそうです。

IoT・AI技術の革新が進めば我々の暮らしも大きく変わることでしょう。

弊社もこれらの技術をしっかりと活用し、お客様の未来創造に貢献できるよう頑張っていこうと思います!