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平成28年度税制改正【消費税に関する改正】 NA通信4月号

2016年05月17日

高額資産※1を取得した場合の消費税の中小事業者に対する特例措置が改正されました。

☆この改正により不動産投資における消費税還付スキームがより一層難しくなりました。

※1 一取引単位につき、支払対価の額が税抜1,000万円以上の棚卸資産又は調整対象固定資産※2をいいます。

※2 棚卸資産以外の資産で、建物、構築物等の資産の税抜の取得価額が一取引単位につき100万円以上のものをいいます。 

 

消費税還付スキームとは

消費税は売上に係る消費税から、仕入に係る消費税を差引いて納める仕組みで、仕入に係る消費税の方が多ければ、その分は還付されます。

アパートなど賃貸住宅の家賃収入は、消費税法で非課税売上とされており、非課税売上が多い場合は、建築費など仕入に係る消費税をあまり控除することができません。

そこで考えられたのが自販機を敷地内に設置し、家賃収入が発生する前に自販機収入などの課税売上を発生させて、アパートの建築に係る消費税の還付を受けるというスキームです。

しかし、自販機を使った消費税還付が増えたこともあり、平成22年度に税制改正が行われました。

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平成22年度改正のポイント

平成22年度の消費税の改正では、免税事業者が「消費税課税事業者選択届出書」を提出することにより課税選択し、2年間の選択強制適用期間中にアパート・マンションなどの調整対象固定資産※2を取得した場合には、その後3年間等は免税事業者に戻ること及び簡易課税を選択することができなくなりました。

これにより、第3事業年度に調整対象固定資産の調整計算が行われ、初年度に還付を受けた消費税は3期目に返還をしなければならなくなりました。

ところが、もともと課税事業者で「課税選択」をする必要のない方、また「課税選択」をした場合でも、2年間の強制適用期間適用後に調整対象固定資産を取得した場合には、改正前と同様、消費税の還付を受けることが可能でした。

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平成28年度税制改正による消費税還付スキームの封じ込め

平成28年度税制改正では、調整対象固定資産※2であるアパート・マンション等を取得した日以後3期目までは、免税及び簡易課税制度は選択できないこととされ、免税事業者が消費税還付を受ける道が実質的に閉ざされました。

この改正は、平成 28 年4月1日以後に税抜1,000 万円以上のアパート・マンション等を取得した場合について適用されます。

ただし、平成 27 年 12 月 31 日までに締結した契約に基づき、平成 28 年4月1日以後にアパート・マンション等を取得した場合は、本改正の対象外です。(経過措置)

 

 

今月のひとこと

代表社員税理士 細江 貴之

4月と言えば、税務署では春の調査シーズンの始まりです。

春の調査は、ほとんどが6月末で終わります。

税務署の年度が6月末が締めだからです。

税務調査官は、7月には異動になるわけですが、(調査官は)後任に調査業務を引き継ぐという風習が無い為、6月末までに終わらないと大変です。

この点が秋の調査との大きな違いです。

ですので、春の調査が長引くと、税務署側が6月末までに調査を終わらせようとします。

さて、我々が春の調査を長引かせると税務調査の結果はどうなるでしょうか・・・

私達は、長年の経験から、税務調査に強い税理士法人だと自負しております。

お知り合いの方で税務調査でお困りの方がいらっしゃいましたら是非ご相談ください。

力になりますよ。