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アパートなど貸家を所有していると相続税が安くなります NA通信H30.6月号

2018年06月19日

相続税の計算上、不動産は利用状況に応じて評価が下がるものもあります。貸家の場合は“建物”の評価が更地に比べて最大30%減少します。さらに、賃貸アパートなどの貸家が建っている“敷地”も、更地に比べて敷地の評価が約15%減少します。今回は、貸家の敷地である「貸家建付地」の評価減について解説します。


貸家建付地とは
賃貸アパートなどの貸家が建っている敷地のことを「貸家建付地」と言います。厳密には、故人が所有していた建物とその敷地があり、その建物を人に貸しているような状態にある敷地のことを言います。
土地の上に建物がなければ、貸家建付地にはなりません。また、無料で貸していても貸家建付地にはなりません。そして、土地は故人が保有しているけれども、建物は他の人が所有しているような場合も基本的には、貸家建付地に該当しません。


貸家建付地の相続税評価
土地の相続税評価額は、基本的には毎年国税庁が発表している「路線価」等をもとに評価しますが、第三者に賃貸している建物の敷地は、評価が下がります。なぜなら、建物に居住している人に借家権や敷地利用権が生じているからです。そこで、相続税評価を行う上では、居住者の敷地利用権を考慮し、評価額を減額することができる規定となっています。つまり、居住者には敷地を利用する権利があり、所有者が自由に利用する際に制限がかかるので、相続税の評価が減少します


貸家建付地評価の計算式>
『更地としての評価額 - 更地としての評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合』
貸家建付地の相続税評価の基本的な計算式は上記の通りですが、各項目について具体的に以下で解説します。
①更地としての評価額
更地であった場合の当該土地の相続税評価額がいくらになるのかを路線価などを基準に求めます。
②借地権割合
借地権割合は、地域ごとに路線価図により定められています。路線価図ではA~Gの記号が記載されており、下表の割合で借地権割合が決まっています。例えば、図のように150Eと記載のある道路に面した土地については、借地権割合は50%となります。 (下表よりE=50%)

③借家権割合
借家権割合は、全国一律で30%となっています。ひと昔前は、大阪では40%といった具合に割合が異なるケースもありましたが、現在は全国一律で30%となっています。
④賃貸割合
例えば、アパートの部屋が10部屋あって、そのうち5部屋を賃貸で貸していて残り5部屋は空室であるような場合には、この賃貸割合は10分の5、つまり50%となります。土地の上に立っている建物のうち、何%を貸しているかということを表します。厳密には貸している部屋の床面積で計算を行います。2部屋あって、貸している部屋が50㎡、貸していない部屋が150 ㎡であった場合には、賃貸割合は200分の50となり、賃貸割合は25%ということになります。


貸家建付地評価の具体例
以下のような前提条件の土地について、貸家建付地評価をしてみます。
・地積(面積):300 ㎡   ・部屋数10部屋の貸アパートの敷地
・10部屋の広さは同じで、このうち8部屋は賃貸しているが2部屋は空室
・路線価図上、150Eの路線に面している
※「自用地とした場合の価格」は、各種補正等を省略し、ここでは300 ㎡×150千円=4,500万円とします。
『4,500万円 - 4,500万円 × 50% × 30% × 80% = 3,960万円』
540万円評価額が下がります。
貸家の場合、相続税評価が下がるため、相続税が安くなります。ただし、具体例で説明した通り、空室が多いと節税効果は落ちてしまします。ですから、相続税を安くする為にも満室経営が望ましいのです。
当法人では、相続税の生前シミュレーションサービスを行っております。簡易的なシミュレーションは、リーズナブルかつ比較的早くお伝えできます。相続税額がお知りになりたい方は、是非一度ご相談ください。